房地产市场研究报告 昆明市商业物业市场调查报告.doc

昆明市商业物业市场调查报告 前言 次此应百大地产研发部门的需求，我公司将对昆明市的重点商业物业区进行了详细的调查，其调查内容包含了商业物业的供给现状、物业的价格情况、物业的销售情况、消费群体情况、经营定位的情况等。本报告将对此进行具体的分析。 商业物业供给现状 根据调查，昆明市主要的商业物业供给现状都较可观，我们将选择其主要的商业点进行分析，其中包括了：柏联百盛、福林广场、鸿城赛特、金碧辉煌、螺蛳湾、双龙桥、北辰小区、江东花城、梁源小区、中林锦苑、东风西路、南屏街、青年路、正义路。被选物业（商业区）都为较成熟，且为昆明市的主要商业区，具有较强的代表性和可比性。 供给总量和区域分布情况 此次调查的商业物业的供给总量大致为441322.78平方米，其中一环路内供给量为138702.78平方米，南市区供给量为286220平方米，北市区供给量为13725平方米，西市区供给量为2675平方米 其区域的分布情况为：A、一环路内商业物业有柏联百盛、福林广场、鸿城赛特、金碧辉煌、东风西路、南屏街、青年路、正义路 B、南市区域有螺蛳湾、双龙桥、中林锦苑 C、北市区域有北辰小区、江东花城 D、西市区域有梁源小区 可以说昆明市的重点商业物业区的分布主要是在一环路内的中心市区，而其他区域相比较少，这是由于中心市区都是商业、经济、较为集中的地区，面对的消费群体辐射面较广，且人口的密度较高、人流量较大、人流质量也较高。而其他区域的商业物业（螺蛳湾、双龙桥除外）主要只是满足周边住户的需求，因此分布量规模相比较小。 分布区域 范围内的商业物业 供给量（M2） 一环路内 柏联百盛、福林广场、鸿城赛特、金碧辉煌、东风西路、南屏街、青年路、正义路 138702.78 南市区域 螺蛳湾、双龙桥、中林锦苑 286220 北市区域 北辰小区、江东花城 13725 西市区域 梁源小区 2675 商业物业供给类型情况 从调查的商业物业来看，其商业物业供给类型大致可分为四类： 一环路以内的临街独立铺面、小区内铺面、独立商业铺面、独立商场。 一环路内临街独立铺面有：东风西路、南屏街、青年路、正义路 小区内铺面有：中林锦苑、北辰小区、江东花城、梁源小区 独立商业铺面有：螺蛳湾、双龙桥 独立商场有：柏联百盛、福林广场、鸿城赛特、金碧辉煌 各类型商业物业情况 根据商业物业类型的不同，我们将对其进行分类对比研究 一环路以内的临街独立铺面（正义路、东风西路、南屏街、青年路） 供给总量情况 该类商业物业的供给总量大致为44138平方米 其该商业物业的经营面积大致为8—5000平方米之间（巴黎春天的经营面积为5000平方米），其主力面积在60—80平方米左右 从经营的铺面的面积看，南屏街、正义路的铺面面积相对较大，而东风西路和青年路的面积相对较小，这可能以铺面临街的不同、经营项目的不同有一定关系。 商业物业 经营面积范围（M2） 主力面积（M2） 东风西路 10—5000 65 南屏街 50—120 80 青年路 24—400 60 正义路 8—200 80 商铺价格情况 该类型商业物业的租价范围在260—400元/平方米/月 其中青年路中段的商业铺面租金价格最高，为400元/平方米/月，东风西路上的商业铺面租金价格相比较低，为260元/平方米/月，可以看出东风西路的商业氛围相比较差些，均没有其他几个街道的商业铺面有商业价值。另外，青年路的铺面虽然租金较高，但是由于街道的改建，其人流量也在相对减少，商业街的气氛也没有以前浓厚，相比正义路则保持着较强的商业氛围。 商业物业 租价（元/月/M2） 东风西路 260 南屏街 300 青年路 400 正义路 350 商铺的销售方式 该商业物业的销售方式均为出租，都没有出售 做为昆明市的主要商业街铺面，产权所有者对物业的销售方式都定为了出租，这更能说明了这些商业物业的保值和升值潜力，而对使用经营者来说对临街铺面的租用可能更灵活一些，也能相对节约一部分较大的经营投资资金。 商铺的空置情况 调查的商业物业空置较高的是青年路临街的商铺，空置了15%，而南屏街没有空置铺面，东风西路和正义路均空置5%。 从商铺的空置情况看来，铺面出租较好的是南屏街，较差的是青年路，从经营的面积和租价这两方面看，其相互之间的差别也不是太大，对空置率影响也不是主要的，而是以商业地段和地点有较大关系。 商业物业 经营面积范围（M2） 主力面积（M2） 租价（元/月/M2） 空置率 东风西路 10—5000 65 260 5% 南屏街 50—120 80 300 0% 青年路 24—400 60 400 15% 正义路 8—200 80 350 5% 租方市场与卖方市场的比