房地产投资商融资秘诀外文翻译.doc

《房地产投资商融资秘诀出版时间：2006-06-01 作者威廉·布朗切克Delia Sow Sinew ChinRamón Cooper Misaim 南洋商学院、南洋理工大学、南洋大道。新加坡639798 传真号码:+(65)7924217，电话号码:+(65)7994900， 电子邮件:rcmay@ntuvax.ntu.ac.sg 摘要：新加坡人的财富增长导致了房地产业强劲的增长。私人住宅提出了更高的要求，融资需求也在不断增加。可以利用日益增长的需求,银行业已经开发出各种融资计划适合个人的需要。 然而,这些都是主要基于可调整利率抵押贷款(ARM)的计划。这些稀有的固定利率抵押(农场)计划建议一般风险的银行不要贷款,但或许在以消费者为代价获益固定利率。本研究的目的是为了证明优势或者劣势的手臂在历史传统计划固定利率抵押贷款计划帮助未来的买房的后果也理解采用贷款计划。 一、介绍 随着越来越多的潜在的买房者进入房地产市场寻找他们的完美的房子，主要关心的还是采用什么方式购买。在新加坡的金融机构提供各式各样的住房贷款计划，这主要是基于可调整利率抵押贷款(ARM)的计划。是否每月计算或者每年计算，利率通常允许自由浮动。这有点会限制抵押贷款计划的范围固定利率抵押(农场)和可调整利率抵押贷款(ARM)固定利率的抵押贷款是基于本金余额下降,利率和每月的付款固定在贷款期限。好处是回家-买主是防止利率不断上升和恒久的每月的付款,买房者可以计划未来,付款。然而,FRMs往往有较高的利息利率武器的最初的利率,以防止来自低收入家庭的考虑的贷款。此外,买房者将无法利用任何下降在利率,可能要贷款时,承担额外的成本。提前还款为了预付处罚原贷款。所以,除非有一个足够大的下降利率,再融资也许会证明更昂贵。与发展的可调利率抵押贷款，这些问题都已经被处理。杠杆,也被称为可变抵押贷款,利率这是不同的根据一定的参考利率指标。为检测指标的变化,每月计算。变化根据杠杆不同的四个基本特点: 1、频率利率的变化。手臂受到改变利率由银行。没有严格的规则的调整间隔和银行都是留给决定他们自己的调整时期。然而,房贷利率都观察到内不会改变至少有三个月。 2、该指数决定利率的变化。贷方依靠各种因素衍生贷款利率。这些因素包括当前经济形势,竞争对手的利率和更重要的是,银行的基本放款利率,反过来是银行资金成本。 3、最大的利率的变化 a)每年或每一个时期这种方式限制了利率调整变化,在指定的时间间隔(例如半年,一年,两年等)。 b)超过生活抵押贷款这种方式限制了最大的改变利率的贷款期限。 4、住房抵押贷款的调整的方法。这样做的好处是,买房者的类型的抵押贷款可以利用任何减少抵押贷款利率调整时向下调整间隔到达。同时,最初的抵押贷款利率通常低于对FRMs,因此还款额低,低收入家庭可以晋级一笔贷款。然而,如果利率上调,买房者必须承担费用。因此风险不可预测性是利率通过,所以买房者的困难在于他们计划未来的付款。因为现行经济状况是一个专业利率变化的重要因素，买房者关心的大问题可能按揭利率波动。在下一节里，简短的描述新加坡的金融形势。 二、新加坡的银行系统 1971年以前,只有一个类型的商业银行提供全范围银行服务。从那时起,作为一个为了吸引国际金融机构在新加坡设立为避免不必要的竞争,国内银行新加坡金融管理局(MAS)开始发布其他类型的牌照的银行从事专业领域的银行业。截至1988年12月,135个商业广告来自银行，13个本地银行的执照。 在外国银行，有22个拥有完整执照,14个有限制牌照,86个离岸银行。也有46个代表机构的外资银行。每个类型的商业银行授权给行为一系列不同的银行服务。银行批准正式执照办理全系列的银行服务,个人和公司。这些包括操作当前,储蓄和定期存款帐户,进口和出口融资、转让资金、商业信用证,信托收据及购买和销售的旅行支票、货币。这些银行也提供了建议,可以在所有财务问题提供信用报告和贸易信息。限制银行授权全系列的设施进行某些例外,喜欢接受定期存款不少于250000新元的、不需要手术的储蓄账户交易的唯一的一个位置。主要经营批发企业银行段和不满足特别是对银行个人银行像完整的授权条款。他们依靠银行新加坡元市场资金的新加坡元贷款。离岸许可证银行在1973年推出的迎合商业利益的新加坡以外该地区。他们获授权交易外汇、经营亚洲货币单位(A.C.U.s)。 自从1978年7月,他们也可以提供（信用总额这不得超过3000万)和其他设施,新加坡居民,他们提供活期存款账户、透支、信托收据和信用证的居民,这样的强化国内银行竞争的场景。银行的资金主要来源于积蓄,这包括储蓄存款,活期存款(支票支付但不方便的利息)、固定存款(特定周期内固定利率)和其它类型的存款一样保证金存款开信用证议付存款证明(N.C.D)(类