房地产项目开发成本与费用分析教程.doc

房地产项目开发成本与费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。 1.土地成本 本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。 2勘察设计和前期费 本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1318万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 3. 建筑工程造价费用 由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 4. 物业管理维修基金 物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。 6. 管理销售财务费用 本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7.不可预见费用 不可预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。 **地块开发成本、费用分析表 实际成本 计划 控制情况(+表示费用增加，－费用减少） 备注 编码 费用名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元） 楼面造价（元/m2) 比例（%） 费用标准 费用或造价 1. 一、土地费用 未知 2. 二、勘察设计和前期费 1318 2.1 交通管理费 1.1 2.2 图纸审查费 5.5 2.3 地质勘察费 41.4 2.4 建筑设计费 69 2.5 市政公用基础设施配套费（一级） 483 一类，105元/M2，按建筑面积 2.6 建筑工程招投标费 9.9 2.7 监理费 16.5 2.8 安全质量监督费 27.6 2.9 质检费 6.6 2.10 白蚁预防费 10.5 2.11 三通一平费 276 按实际发生工程量，通常60元/M2 2.12 自来水管网建设工程费 78 住宅26元/M2 2.13 自来水管网建设工程费 60.8 商业38元/M2 2.14 民用管道燃设施安装费 户 216 2.15 楼内配套用电费 户 16.8 3. 三、建筑工程造价 5520 1200元/平方米 jjf 间接费 1418.6 4 物业管理维修基金 483 按成交价3％计提 5 管理销售财务费用 770 5.1 开办和管理费 276. 工程总价5％计提 5.2 销售代理费 322 5.3 销售推广费 161 5.4 前期物业管理费 11 工程总价0.2％计提 6 不可预见费用 165.6 工程总价3％计提 7 总计 8256.6 除去(1)项 注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。 细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； 4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。 本案利润测算 利润15％时最终土地成交价格 单位：万元 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 开发利润 15% 项目成本 总销金额/（1+开发利润） 16100/1.15 14000 除土地外的成本 8256.6 详见项目各类开发成本构成一览表 土地成本 （14000－8256.6）/1.04 5522.5 255万/亩 折合土地成交单价 3835元/平方米 折合楼面价 1237元/平方米 利润20％时最终土地成交价格 单位：万元 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 开发利润 20%