房地产经纪信息的特征1.ppt

* 项目八 存量房房源、客源管理及信息系统 知识目标： 1. 掌握存量房房源信息的获取、管理； 2. 掌握存量房客源信息的获取、管理； 3. 熟悉房地产经纪信息系统的应用。 技能目标： 1. 能收集存量房源信息并进行管理； 2. 能收集存量客源信息并进行管理； 3. 能够运用房地产经纪信息系统进行存量房房源、客源管理。 * 案例导入 21世纪不动产有限公司置业顾问小张接待了一位买房客户林先生，林先生需要在杭州购买一套西湖区两居室的住房。小张在接待这位客户后利用公司开发的21世纪不动产经纪信息管理系统进行操作。首先小张通过客源管理→客源登记里，录入林先生的购房信息。接下来在“客户管理”→“客源跟进”模块中，单击“房客匹配”按钮，符合林先生要求的房源就会在经纪信息管理系统中显示。接下来小张带林先生实地查看房源，每次看房结束后，都相应地在经纪信息管理系统中记录看房信息。若看房成功，成交已确认，小张还需在经纪信息管理系统上对成交进行操作，在“客源管理”→“客源维护”→“看房客户”模块里，在林先生的信息里单击“成交确认”。通过公司开发的经纪信息管理系统，经纪人员可以准确、方便、快捷地查询房源、客源，提高了工作效率，并且能够对房源、客源进行动态跟踪管理。 一、房源管理 房源的概念 房源 它不仅包括委托出租（售）的物业（房屋），还包括该物业（房屋）的业主，应是业主（委托人）及其委托出租（售）的物业（或房屋） 任务1 掌握房源管理与客源管理 房源的属性 物理属性： 指物业自身包括建筑物和土地及其周边环境的物理状态.如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、户型、房龄、楼层、朝向、装修、物业配套。房源的物理属性决定房源的使用价值，也在一定程度上决定房源的市场价格。 一、房源管理 任务1 掌握房源管理与客源管理 房源的属性 法律属性： 主要包括物业的用途及其权属状态等。如土地证、产权证、用途性质等。 土地性质：集体土地、国有土地（出让、划拨）； 产权性质：商品房、私房、经适房、房改房、集资房、安置房、廉租房、租约房等； 用途性质：住宅、商铺、写字楼、仓库、车库、厂房。 一、房源管理 任务1 掌握房源管理与客源管理 房源的属性 心理属性： 指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而也对房源中的某些因素产生影响。业主对市场信息的了解程度，以及其出售或出租的心态，是他们决定房源价格的重要依据。 一、房源管理 任务1 掌握房源管理与客源管理 房源的特点 公共性：对我国的房地产经纪机构来说，大部分房源并不是房地产经纪机构所拥有的商品，而只是可利用的信息。房源在我国具有显而易见的“公共性”。 变动性：主要包括两方面：一是其价格因素的变动；一是其使用状态的变动。 可替代性：相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于待定的需求者而言，它们是可以相互替代的。 一、房源管理 任务1 掌握房源管理与客源管理 （四）房源信息的获取 1、小业主 房源开发 门店接待 互联网 报纸广告 社区开发 老客户推荐 人际关系开发 电话访问 派发宣传单 2. 大业主 大业主类型 房源信息获取渠道介绍 房地产开发企业 房地产开发企业的楼盘销售了一段时期后，会剩下一些“尾楼”。房地产经纪机构为了争取这些“尾楼”单位的独家代理权，会主动联系房地产开发企业，获取房源。 房地产相关行业 某些情况下，房地产开发企业由于资金的原因，会利用房产去抵偿工程款、材料款甚至广告费，从而令房地产相关行业的某些单位拥有批量房产。通常这些房地产相关行业的单位会委托房地产经纪机构进行销售。 大型企事业单位 大型企事业单位会拥有数量可观的待处理的房产。如与房地产开发商合作开发楼盘后“分得”的房产、单位员工集资开发的房产等。因为这些单位往往不具备销售或出租这些房产的专业资源，因此他们会将这些房产委托给房地产经纪机构销售。 资产管理公司 资产管理公司往往会拥有一些作为抵押物或不良资产的房产。房地产经纪机构与资产管理公司合作可以获得更多的房源。 银 行 与资产处理公司类似，银行有时也会拥有一些作为抵押物或不良资产的房产。银行采用拍卖的方式处理这些资产，房地产经纪机构可以为银行提供专业服务，使银行顺利将房产变现。 （五）房源信息的管理 1. 房源信息管理的内容 房源信息由六个部分组成：房源区位状况、房源实物状况、房源权属状况、房源权利人信息、房源交易条件、物业管理信息。 2. 房源信息的更新 房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。 （一）客源的定义