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《物业管理师职业资格》考试 参考论文集 石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目 录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 3 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 7 生态住宅小区的建设与管理探讨 9 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 12 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 16 物业管理企业的企业文化特性及其建设 19 物业管理企业靠什么赢得市场 22 试论物业品牌价值战略的定位 26 经营--物业管理企业发展的必由之路 28 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 32 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 35 21世纪中国物业管理发展思路初探 37 中国物业管理发展中若干问题的思考 41 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 44 关于物业管理立法重点和难点的思考 47 论我国物业管理可持续发展战略 52 浅析从管理物业到经营物业 58 物业管理的品牌 62 物业管理强制权利随意谈 63 u 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 　　中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当地政府行为的偏差。 　　一、我国物业管理的社会化程度不高 　　物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 　　1、物业管理行业发展的经济学分析 　　物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 　　作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中OA轴上的Z 点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB轴上的Y 点则代表物业管理服务的总生产量。W1-W2-W3这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特征，W1-W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1〈Wi〈W3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有相同的社会福利水平。从图A中,我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产可能性边界Z-Y相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。反之,处于生产可能性边界之内的B点,只能达到一个低于的W2的社会福利水平W1。 　　而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图1中的图B来显示这一供求状况。图中Dl表示目前我国的物业管理市场需求,相应的S1则表示目前我国物业管理市场的供给曲线,D1、SI的交点C所决定的是物业管理的实际生产水平q1。q2实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图A,我们可以明显看出,有效需求水平ql只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平q尚有距离。这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平q,即D2和S2相交的D点所决定的水平。 　　2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因 　　①制度环境 　　由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商品化比率低,二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。 　　②经济发展水平和居民收入水平较低 　　经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量低,这使得