科技城地块产品建议书.doc

目 录 第一部分、项目分析 3 1.1、项目概况 3 1.2、项目区域及四至分析 3 第二部分、区域竞争项目分析 7 2.1、信源商业城 7 2.2、绿地新都会 8 2.3、WO居 9 2.4、东方天玺 9 2.5、她他花园商务公馆 10 第三部分、嘉兴办公楼市场调研 11 第四部分、嘉兴酒店式公寓市场调研 12 第五部分、项目产品建议 13 5.1、SWOT分析 13 5.2、项目定位 14  第一部分、项目分析 1.1、项目概况 项目名称 广益大厦 性质 商业 使用年限 40年 开发商 嘉兴市翔鸿置业有限公司 规划设计公司 上海利恩 占地面积 11600㎡ 总建筑面积 43384㎡ 地上面积 35296.8㎡ 地下面积 8087.2㎡ 裙房部分 1-4F（14118.8㎡） 塔楼部分 5-22F（21178㎡） 容积率 3.74 机动车停车位 342（地上180；地下162） 建筑密度 3.74 绿地率 20% 1.2、项目区域及四至分析 1、项目区域分析  分析： （1）、政策导向，区域未来发展潜力较大 清华长三角研究院、嘉兴科技园、亚太商务总部等全都集中于此，未来这里可谓嘉兴高新科技产业的集聚地，未来大量的高新科技企业、大量商务白领都将逐步落户于此，带来大量的商住、餐饮、娱乐等消费需求，未来发展潜力无限！ （2）、商业项目扎堆入市，版块竞争激烈 周边聚集了中港城（100多万㎡）、欧尚超市、万好家居购物广场、红星美凯龙、信源商业城（30万㎡）、天德汽配城（4.3万㎡）、嘉兴世贸中心（14万㎡）、亚太商务总部（54万㎡）、WO居（16764㎡）、她他花园商务公馆（25396㎡）、东方天玺（25989㎡）、更有绿地新都会项目（规划40万㎡）、天德商业广场（规划中）、上海宏润项目（10多万㎡在建），此区域可谓专业市场、高档商场、科技商务大厦、酒店式公寓等项目扎堆，已成为嘉兴东南区域崛起的高新科技产业的高地。 （3）、区内商办项目较多，同质化现象严重 无论是嘉兴世贸中心、亚太商务总部、中港城还是规划中的绿地新都会，都包含了办公这种产品，产品的雷同，加之目前嘉兴在售的办公楼整体价格相对较低，且购买客群以本地客户为主（数量有限），无形中加剧了项目之间的竞争，如何有效的避免同质化竞争，是我们项目未来成功销售的关键。 （4）、区内办公项目较多，但商务配套较为稀缺，为我们打造商务酒店提供了可能 亚太商务总部现有88栋写字楼，引进大型高新科技企业近百家，加上周边现有的以及在建的办公项目，未来区域商务配套需求较大，而目前区内无论是大型餐饮还是酒店都较为稀缺，这给本案打造一个商务酒店以及大型餐饮提供了可能！ （5）、2012-2013年，项目营销竞争惨烈 随着限购、限贷、限价等政策的出台，一、二线城市房地产纷纷降价，整个国内房产地产成交情况惨淡（包括商业地产），无形中加剧了房地产市场上的观望氛围，未来的一年，房地产市场不容乐观，如何在竞争的激烈环境、惨淡的房产交易市场里，快速挖掘有限的客户群，差异化营销（分销+直销+SP活动）是项目未来成功的保证！ 2、项目四至分析 东面： WO居、东方天玺、她他花园商务公馆都为精装商务公馆。她他花园商务公馆主力面积52-60㎡，报价在7500元/㎡左右（合同价在7000元/㎡左右）；WO居和东方天玺项目目前尚未开始销售（预计2012年三、四月份开盘，价格在7000-8000元/㎡）。 南面： 为亚太商务总部，目前已吸引了鄂尔多斯、巨元集团、天信集团、友邦钢铁等长三角众多企业的目光，渐渐形成了“磁吸”效应，目前已有43个项目落户园区总投资超13亿元人民币，其中15个项目已经竣工，18个项目在建，10个项目计划明年开工建设，涉及通信、贸易、电子等多个产业，潜力不断涌现，发展极为迅速。  西面： 为英伦都市（高档住宅项目，高层和别墅），高层户型面积200-300㎡，均价在10000元/㎡左右；别墅330-450㎡，均价12000元/㎡左右。 北面： 为嘉兴总部商务花园待开发地块。 分析： （1）、虽然本案地处亚欧路以及亚美路的交汇处，但这两路都非城市的主干道，而本案还被亚太商务总部的写字楼所遮挡，可视条件不足； （2）、亚太商务总部目前已吸引了鄂尔多斯、巨元集团、天信集团、友邦钢铁等近百家长三角企业，在此或计划在此设立总部，随着他们的进驻，大量商务白领的聚集，必将带动区域的发展，未来升值潜力较大；但是嘉兴世贸中心、亚太商务总部、中港城等项目都有办公产品，且扎堆入市，造成了项目产品的同质化竞争。 对项目的启示： （1）、由于本案的可视条件相对不足，因此我们建议本案裙楼部分定位为一个目标性消费的商业； （2）、面对周边未来同质化竞争的市场，我们一方面建议：项目在产品定位上与入市的