商业地产市场定位与策划.ppt

* * 城市研究内容 城市概况：地理、性质、规模、定位 历史概况：发展阶段及特点 人口概况：人口数量、变化，分布结构 经济概况：GDP、各产业比、固定资产、产业特点、外向性 商业概况：社会消费品零售、价格指数、恩格尔系数、消费结构、居民家庭收入、人均可支配收入等 旅游概况：出入人口数量、收入、区域等 城市规划：整体规划方向、商业规划 …… * * 商业分析 * * 商圈的三级划分 一级商圈（核心商圈、基本商圈）：55%-70% 二级商圈（次级商圈）：15-25% 三级商圈（辐射商圈、边缘商圈）：5-15%,对大型专业店或专业市场、都市中心型商业、娱乐中心、奥特莱斯或折扣店等相对更重要。 * * 商圈研究内容 区域概况：性质、规模、定位 历史概况：发展阶段及特点、特殊历史及区域、特殊建筑 人口概况：人口数量、变化，分布结构等 经济概况：GDP、产业特点、外向性 商业概况：社会消费品零售、价格指数、恩格尔系数、消费结构、居民家庭收入、人均可支配收入等 商圈规划：区域规划方向、区域商业规划 商业市场：区域发展概况、 区域商圈、区域现实及未来商业设施 其它机构：各类机构及其人员特点 …… * * 商圈范围设定影响因素 * * 商圈分析主要维度 商圈分析 * * 商圈测定的理论法则 莱利法则 康帕斯法则 阿普波姆法则 伽萨法则 多因素作用模型（美，布莱克） 哈夫法则 零售饱和指数（RSI或IRS) …… * * 商业规模的确定 * * * 商圈研究的误区 * * 竞争情况分析 现实及未来主要竞争区域及其特点 现实及未来主要竞争项目分析 * * 竞争项目研究示例 * * 竞争研究内容 * * 需求分析 城市或区域需求 消费者调研或访谈 租户或投资者调研或访谈 政府需求 * * 城市或区域需求概况 * * 消费者 * * 租户或投资者 * * 第三部分：建筑实现 面积 布局 限制 介入 * * 第四部分：定位模型 SWOT分析 榜样案例分析 定位模型 概念测试 专家访谈 * * 综合分析下的机遇 * * SWOT分析 优势 劣势 机遇 威胁 * * 可借鉴案例分析示例 * * 定位分析 * * 关于概念测试 项目有一定思路或模型时 或者项目有既定的设想时 针对消费者、租户和专业人士测试 注意问卷设计或访谈提纲设计 * * 业内专家或专业人士访谈 对区域判断 对项目评价 对项目发展方向判断 对项目初步的设想的评价 …… * * 第五部分：财务测算 收益测算 投资回报分析 调整 * * 购物中心租金模式 * * 购物中心租金模式 * * 租金收取模式及计算依据 * * 购物中心费用收取类型 * * hly59@谢谢分享！ * * 商业地产市场定位与策划 万商俱乐部 杨泽轩 hly59@ * * 目 录 前 言 基本概念 第一部分 自身分析 第二部分 市场分析 第三部分 建筑实现 第四部分 定位模型 第五部分 财务测算 * * 前言： 基本概念 商业地产与住宅地产区别 商业地产产品类型 城市商业的一般性特征 商业地产的定位策划架构 房地产产品类型 * * 商业地产与住宅地产区别 * * 商业地产开发环节 * * 商业地产产品类型 * * 当前主要商业地产产品类型 * * 关于城市综合体特征 * * 关于购物中心特征 * * 城市商业的一般特征 城市空间结构理论 城市商业等级与层次 城市商业规划 * * * * 城市空间结构理论 城市内部空间结构： 同心圆理论 扇形理论 多中心理论 城市外部空间结构：中心地理论 城市内部与外部空间结构： 离心与向心力理论 波浪理论 城市发展阶段模型 城市化：集中 郊区化：分散 逆城市化：空心 再城市化：政府 * * 位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区 区位 特征 行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、金融、商务的有机集聚 功能 特征 网点密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；大城市的商业营业面积一般为30万㎡左右；小城市人均商业面积更大，包括辐射周边郊县、乡镇等 商业 特征 交通方便，客流量大，面向整个城市消费人群；与旅游、商务相结合。市外、外地来消费人口占50%以上 客流 特征 业态齐全、资源配置合理、市场细分度深、选择余地大 业态 特征 城市中心级商业 * * 位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区 区位 特征 功能比较齐全，区域辐射优势比较明显 功能 特征 网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业规模较大，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要 商业 特征 服务人口为20万人左右 客流 特征 区域级商业 * *