房地产法专题一.ppt

2010年10月15日 关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见 （穗国房字[2010]1311号） 广州市国土资源和房屋管理局 广州市地方税务局 中国人民银行广州分行 中国银行业监督管理委员会广东监管局 背景介绍：广州商品房限购政策 1.限购1套住房(含新建商品住房和二手房） 在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)。 能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 2.禁购的情形： 在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。 拥有l套及以上住房的非本市户籍居民家庭。 不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍厝民家庭。 未满18周岁公民不得单独购买商品房。 3.限贷 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%; 对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 4.非直系亲属间的房屋赠与参照上述规定执行。 5. 土地增值税方面，对经济适用房不征收，普通商品房按照2％的税率征收，非普通商品房按照3％征收，别墅按照4％的税率征收。 （一）购房中的问题: 1.甲乙为恋人关系,婚前男方甲名下已有一套商品房,婚前女方乙名下没有房产,问:甲乙婚后以乙名义购房,属一套房还是二套房? 2.张某未婚,自己名下有一套商品房,父母是共有人.父亲有一套房改房,母亲有一套福利房,三套都是在限购令之前购买.问: 张某目前还能否购房?其父母是否能再购房? 3.限购令出台前,王某购买其第三套住房,并且已签协议并交纳意向金,其能否取得该房的所有权? 限购令下家庭已有住房的范围 ? ?? ? 家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在限购区内已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算。 此外,安置房、房改房、继承房以及通过赠与、分家析产和法院裁决方式取得的住房等任何性质的住房均算作家庭已有住房，拥有上述房产的家庭均受限购令的限制。 购房时间以网签时间为准 ? ?? ? 住房限购政策规定购房的时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在限购令施行之前的，不受住房限购政策限制。也就是说，在限购政策正式施行前已办好网签的，不论已拥有住房的套数，也不论是新房还是二手房，都不受限购政策限制。 一定要注意是网签，而不是以拿到房产证为准。如果仅仅是向开发商或二手房房房东交了意向金、预订金或签了协议，未做网签的，也一律不算，将受到限购令的限制。 4.房地产证除名规避限购政策 房产证上“除名”主要有两种方式： ??????? 一是赠与。0.25%到0.5%的评估费＋3%的契税 （受赠方交） ＋2%的公证费 （赠与必须公证）另外，还要支付受赠部分总价万分之五的印花税。 ??????? 二是买卖交易。5.55%的营业税及附加 （卖方交，如购买超过5年则不交） ＋1%或2%的个人所得税（卖方交，或差价的20%） ＋1.5%或3%的契税 （买方交，分普通住房还是非普通住房）。 （二）限购令下的法律问题 1.限购令引发合同解除，是否应承担违约责任？ ? ?? 在限购令出台前，一些拥有2套及2套以上住房的市民已签定认购书或者买房合同，但是由于没有及时网签，受到限购政策的限制，他们不能从银行获得贷款，也无法办理房屋过户，进而要求解除购房合同，在这种情形下，购房者单方解除合同是否需承担违约责任呢？ 限购令是属于情势变更还是不可抗力？ 限购政策出台后买卖合同纠纷 （1）买方因贷款落空要求解除合同。 （2）买方由于不符合限购条件，超过购买房屋数量限制或缴纳社保或个人所得税期限不足法定期限，以不能办理过户为由，要求解除合同。 不可抗力： ???? 《民法通则》第一百五十六条以及《合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 不可预见的偶然性。 不可控制的客观性。 由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、海啸等； 由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运等。 情势变更 《合同法》司法解释二 第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化