COCO PARK在深圳——从深圳城市CBD进程来看coco park的定位.ppt

COCO PARK在深圳  ——从深圳城市CBD进程来看coco park的定位 深圳CBD的相关概况数据 规划初期关于深圳中心区的一些准确的数据： 总用地面积：6.07平方公里(包括莲花山的生态区1.94平方公里) 北区(行政办公、文化中心区)总面积：1.8平方公里。 南区（CBD.Central Business District）总面积：2.33平方公里。 设计总建筑面积：750万平方米： 住宅：187.5万平方米。商店（含酒店）：187.5万平方米。写字楼：375万平方米。 规划就业人口：26万人，居住人口：7.7万人。 以上的背景资料所要表述的是关于深圳中心区的地段价值，它表现在一个城市为了其雄心的实现，不仅在于规划设计阶段就花费了上千万美元的巨资，更重要的是十几年中的层层接力，步步深化的连续实施，这一切必然在中心区内的房地产价值上得到体现。 对中心区的再划分:尽管同属于一个中心区，由于建造的时期、发展商的理念及城市设计风格的不同，整个中心区又可被划分为若干不同的街区 中心区22、23-1街区（俗称十三姐妹楼）由美国SOM设计公司进行城市设计；建成最早目前商业氛围浓。? 南中轴区：由德国欧博迈亚工程咨询公司进行城市设计；特点：是CBD区目前正在不断完善的，并且在未来与商业连接最紧密的区域。 北区在文化中心区的办公空间，由李名仪进行城市设计；是深圳最具有贵族气派的写字楼，同时也是目前市场上最难寻的写字楼物业。 深圳CBD的现状及历史沿革过程——渐行渐远 1996年，深圳市政府最早提出中心区概念，邀请国际知名设计师进行设计 由黑川纪章提出城市共生理念，核定以滨河路、红荔西路、彩田路、新洲路 四条路作为边界的中心区地理概念 2002年，深圳正式进行中心区的建设，政府搭台，企业唱戏。 在政府规划中，福田区的定位是新世纪福田，是城市客厅，城市心脏和名片 确定以高端金融，物流，会展，旅游等为主的行业导向，重点扶持发展八个行业 荣超地产、卓越地产、航天地产、星河地产、嘉里建设、大中华等纷纷破土 区别于城市其他区位，中心区经历着由生地向熟地的转化过程，土地峰值价值 体现着人为的、规划性极强的表征， 2005年，超过100万平米建筑面积的写字楼入市，在建项目有20多个，均按甲级写字楼进行设计，规划中还有56栋入市，租金为90—140/平米，售价为1.5—2.5万元（2005年），福田中心区同比去年租金上涨6.95%，高端物业的租金，租金差距 深圳CBD的城市空间结构特性——最高级别的普通 深圳CBD与国内外顶尖商务街区的对比 对比北京上海等国内成熟街区的发展： 缺乏街边裙楼及地下商铺的整体经营（恒隆，国贸）；缺乏大体量商业单元的点缀 原因：人流无法实现昼夜联动，居住人口难以达到开店规模要求，消费累积处于初期 与纽约，伦敦等顶级商务CBD不同： 老城区的历史叠加、几个中心并存（经济，文化，传媒）、地标性彰显复合价值（旅游） 产业上下游并存共生、消费喜好容易分区（布鲁克林、曼哈顿）、规范化与创新并存 深圳CBD的独特气质——实、新、快 务实：以深圳、香港双城为经济腹地，北伐西进拓展市场的企业注定要汲取华南片区务实的工作作风，区别于王者风范的北京和讲求面子的上海，深圳中心区也极具务实的区位特色（着装、采购习惯、行事方式等） 求新：深圳速度决定了深圳企业求新创新的基因，作为高附加值为主的产业，均要以客户以市场为导向，瞬息万变的市场决定了企业求新的本能 灵活：作为消化CBD内大体量建面的中流砥柱，中小型公司往往是灵活可变的，因为多模式的并行不悖，因为缺乏旗舰效应，因为商业模式可模拟性强，灵活成为中小公司的主要特征之一 当代写字楼的几点发展趋势 1 中心区以大企业作为旗舰带动，小企业的进驻为主流，其目的往往是公司形象 2 行业内领先企业容易形成集群效应，带动辐射产业链（金融街、时尚大厦） 3 部分公司开始搬出高层，逃离中心区（深圳OCT、北京大兴） 4 超大型企业往往自持物业有利整体运营与形象树立（LG双子座，西门子大厦） 深圳CBD的成长性 写字楼数量的极速增加： 继十三姐妹楼之后，汇集国际商会中心、卓越时代广场、卓越时代广场二期、嘉里中心 新世界中心、荣超经贸中心等一批在深圳极具代表性的写字楼集体在短期内入市 高交会馆承载了诸如高交会、国际珠宝展、住交会、中国钟表展览等行业内顶级展览， 为