[司法考试]物业管理基本制度与政策精讲班第1讲讲义.doc

物业管理基本制度与政策精讲班第1讲讲义 《物业管理基本制度与政策》 ? 第1 讲 物业管理概述(一) ? 一、内容提要 1、《条例》对物业管理的定位 2、物业管理的特征 3、物业管理的市场化特征 4、市场原则作为物业管理活动的前提条件 5、我国物业管理的产生和发展 6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 7、物业管理在社会经济中的地位和作用 ? 二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。 （二）考试基本要求 掌握：《条例》对物业管理的定位。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。 了解：物业管理的产生和发展。 ? 三、内容辅导 第一章? 物业管理概述 第一节? 物业管理的概念 一、物业管理的概念 ???? 《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ??? ?(一)对《条例》所称物业管理定义的理解 1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。 需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。 2．物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（这部分内容一定要熟记，很容易被出题。） ??? 3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 ?? 物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 ?? 除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 例题:下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B?? ） A．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理 C．物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的??????????? D．物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定 物业管理的市场化特征 (三)物业管理的市场化特征 ?? 1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 ?? 随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。（像这样的句子容易抽出来作为一个选择题或其中的一个选项。） ?? 2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 ?? ?在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业