[合同协议]2012分04租赁合同.ppt

第十五章 租赁合同;特征： 1、转移租赁物的财产使用权（使用及收益）212 2、合同的标的为特定的不可消耗物 3、是双务、有偿、诺成性的合同 4、租赁合同具有期限性和持续性（214条）;二、租赁权的性质 （一）债权说 （二）物权说 （三）租赁权的物权化说 1、在同一财产上、同一时间内只能设立一个租赁权 2、买卖不破除租赁（229条） 3、对第三人的排除妨害、损害赔偿请求权 4、承租人的先买权（230条） ; 买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。;2、买卖不破租赁的除外情形：在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则： ①租赁物被没收、征收的； ②房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； ③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 3、买卖不破租赁规则的效力 在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金等）维持原约定不变。 ;《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。;【例】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是？ A. 丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权 B. 丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任 C. 丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权 D. 丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车 【答案】ABCD ; 指房屋租赁合同的出租人将租赁的房屋出卖给第三人时，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的法定优先权。城镇房屋租赁合同解释》予以细化。 ;①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。甲、丙间的买卖合同如无法定效力瑕疵，应为??效的买卖合同。 ②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权；乙有权请求甲承担损害赔偿责任。 ③如果尚未给丙办理过户登记，乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。;房屋承租人优先购买权的构成要件 （1）租赁合同为房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。 （2）租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点： ①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。 ②房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权（《城镇房屋租赁合同解释》第22条）。需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人（或抵押权人）相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。 ③出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应于拍卖中“跟价法”与“询价法”保护优先购买权。;《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条采用“跟价法”。 ①所谓“跟价法”，指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。 ②所谓“询价法”，指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否购买。如果其不愿意购买，则视为放弃优先购买权，拍卖房屋即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则由拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其表示不愿加价，则拍卖房屋由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。 ;（3）承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件（价款、支付方式、担保）不得低于第三人。 （4）承租人需要在合理期限内行使优先购买权。 a）一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使；期满未行使的，视为放弃优先购买权。 b）拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。 4. 承租人优先购买权的排除 根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条的规定，在下列四种情形下，承租人不享有优先购买权：;①房屋共有人优先购买权的（包括按份共有人依照《物权法》第101条、共同共有人依照《民通意见》第92条行使优先购买权）。 ②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子