上蔡蔡侯路宗地投资可行性研究报告终.doc

蔡侯路DK1宗地投资可行性研究报告 北京纳智堂房地产经纪有限公司 2010年3月 目录： 第一部分：上蔡城市发展状况......................................................................2 第二部分：上蔡房地产市场分析....................................................................9 第三部分：商业物业分析..........................................................................14 第四部分：上蔡住宅需求分析......................................................................18 第五部分：项目定位..............................................................................37 第六部分：项目结论..............................................................................47 第一部分 上蔡城市发展情况 一、上蔡城市概况 上蔡县位于东南部，属，辖7个镇、17个乡人口136.7万人，面积1529平方公里。是国家优质小麦生产基地县、全国粮食生产百强县、畜牧业大县、花卉名县。上蔡县区位优越，交通便利，资源丰富，能源充裕，西距、26公里，东距40公里，及4条省道穿境而过。 上蔡暖温带大陆性季风气候，年平均气温14°C，年降水量883.8毫米，无霜期224天。区内已初步形成了以建材、化工、纺织、制鞋、厨具等为主体的工业群体。主要土特产有生姜、大蒜、红麻等。 人类始祖氏因蓍草生于蔡地而画卦于之滨，遂名其地为蔡11世纪，周武王封其弟叔度于蔡，建立蔡国，以国为氏，传18代近500年。近年，、马来西亚、泰国、韩国、台湾、香港等国家和地区的40多批蔡氏同胞来上蔡寻根拜祖。 成功举办了三届重阳文化节，郭庄楚墓顺利发掘，在国内外产生了重大影响。2005年12月4日，上蔡县被中国民间文艺家协会命名为“中国重阳文化之乡上蔡县有着得天独厚的旅游资源，古迹名胜遍布县境。重点古迹有蔡国故城、白圭庙、伏羲画卦亭、蔡侯玩河楼、孔子问津处、孔子晒书台、光武台、奎星楼、李斯墓、蔡侯墓。 三、上蔡产业环境 　　 上蔡工业企业发展迅猛。全县现拥有铸造、加工、制鞋、机电、化工、制革等大中型企业500多家。上蔡县尚品中密度纤维板厂、河南大程面粉有限公司成为国内知名的大型现代民营企业。上蔡县荣光集团有限公司是全国最大的布胶鞋生产基地，“豫花”面粉、“骏马”化工、“亿万”饲料、“尚品”板材、“荣光”健美胶鞋等12个名优产品，成为主要出口创汇产品。上蔡铁锅、杨集鬃刷、杨集毛笔、“状元红”酒是河南省出口创汇名牌产品，其中国家二级企业上蔡县锅厂生产的“豫上牌”铁锅、喷涂防锈保健锅、不锈营养锅、稀土合金锅分别被评为国优部优产品。发展上蔡县经济建设和社会事业突飞猛进。改革开放以来，特别是近几年来，上蔡县经济发展势头强劲。2007年，全县生产总值达到58.8亿元，比上年增长11.8%；城镇居民人均可支配收入达到6429元，农民人均纯收入2466元。先后被评为“全国民政工作先进县”，“全国科技进步先进县”。　2008年，全县共引进固定资产投资500万元以上的工业项目25个，总投资24.33亿元，其中投资亿元以上的项目4个。工业集聚区初具规模，规划面积达到9.5平方公里，入驻项目29个，建成标准化厂房5.6万平方米。工业经济快速发展，企业规模不断扩大，质量效益明显提高。全部工业增加值达到29.17亿元,增长16.2%；规模以上工业企业达到80家，完成工业增加值11.76亿元，增长29.1%；工业用电量达到1.83亿千瓦时，增长10.8%。2008年县生产总值完成元， 其中，一、二、三产业增加值分别完成元、元、元分别增长4.5%、15.8%、23.1%。财政一般预算收入完成1.27亿元，增长25.8%。全社会固定资产投资完成26.76亿元，增长53.0%。城镇居民可支配收入达到9136元，增长24.7%。农民人均纯收入达到3370元，增长17.1%。全社会消费品零售总额达到22.38亿元，增长17.6%。全县金融机构各项存款达到59.02亿元，比年初增加6.56亿元。（）城镇功能不断完善，城乡面貌呈现新气象腾飞路一期工程顺利完成，城区基础设施逐步完善，完成了重阳大道、五龙源路南段、白云大道北段高标准改造工程和蔡明路、蔡都大道西段建设工程；（）城市面貌得