中原：深圳保利上城营销策略报告.ppt

B3 B4 B5 B6 B7 别墅，首批推售29套 洋房，首批推售19套 大型商业MALL 幼儿园 小学 会所 项目借鉴—— 星河时代推售：高端产品先期推出，奠定形象。高层产品多样性组合推出，保证销售量。同时，保留部分高素质单位作为利润增值 高层，第二批推出。 132、153、163平三房、四房合拼单位279套。 高层，第二批推出。86-89平米三房单位320套 B8 B9 B10 B1 B2 2010年10月，别墅、洋房推出，销售48套。2011年1月，高层推出（合拼+非合拼），开盘售出510套。别墅保留沿湖部分，作为后续升值。项目档案：别墅、洋房：210-300㎡。B1-B3:86-89㎡。B7-B10:130-160㎡。 B4、B6:178㎡ B5:228㎡。 项目借鉴—— 深业紫麟山推售：在别墅区的形象基础之上，组合各级产品推售，实现均衡销售 别墅率先推出，确立别墅区地位。分批推出，高端产品逐渐升值。 洋房与高层组合，分批推出，在形象和价格上保证。 高层优质单位与普质单位搭配推出，现金流保障。 2010年9月，洋房+高层组团推出，别墅由线上销售转为线下，此时的洋房起到承接品牌作用，高层起到现金流作用。2011年，将持续以洋房+高层组合形式进行推售，实现每批推售产品之间的合理搭配及分工协作。 项目借鉴—— 合正汇一城/万科红推售：制造广泛影响力，大量蓄客 合正汇一城，前期集中宣传，密集造势。 推出900余套，开盘售罄。 万科红，开盘前大量蓄客、制造广泛的影响力，首批推出近600套，热潮涌动。 1、高端产品先期推出，奠定形象。产品多样性组合推出，保证销售量。同时，保留部分高素质单位作为利润增值。 2、一鼓作气推售。实现销量与热销品牌的双重塑造。将营销宣传与前期蓄客做到最有效释放。 项目借鉴—— 参考项目，推售借鉴意义 星河时代 深业紫麟山 汇一城/万科红 项目推售计划—— 保利上城产品价值关系解析 6号楼公寓。34—90平米单房—两房。共计608套。 7、8号楼。136、161、179平米三改四房、三改五房。每栋99套。 1号楼。179、222平米四房改五房。每栋132套。 9号楼。120—125平米三房改四房。其中125平米为合拼户型。每栋128套。 现金流 品牌旗舰 子品牌 +活力产品 利润 及品牌 楼栋 定位 营销职责 1 大户楼王 树品牌 7、8 大户型 品牌+利润 6 公寓 子品牌+活力 9 中户型 现金流 利润 及品牌 项目推售计划—— 保利上城销售目标 1、2011年完成10亿元销售额（以签约为准，不以回款做标准）。 1、销售目标 2、品牌目标 2、维护和保持项目高端形象，维持价格的高实现能力。 1、推售节奏当如何把握？ 2、推售产品如何组合？ 3、客户目标 3、把握客户节奏。降低政策对客户带来的变数影响。 项目推售计划—— 推售计划的思考 1、推售节奏当如何把握？ 2、推售产品如何组合？ 10个亿销售目标 PK 高压政策下的市场 1、一鼓作气，用尽客户 2、集中推售，集中消化，不作小批量分批推售，不给政策变化以时间，不给客户喘息之机 3、确保销售时间 价格高预期，高品牌 PK 产品进度的配合 1、避免先期推售现金流产品，造成项目品牌降低及后期拔升价格困难 2、品牌旗舰产品须在首批有推售，有利于提升形象及其他产品的性价比优势 项目推售计划—— 推售计划的策略 1、推售节奏当如何把握？ 1）大批量统一推售，一次性消化开盘前大量积累的客户资源。避免小量分批推售造成的政策风险及客户流失。 2）住宅率先推出，确定地位和主体销量。第二批推出公寓，塑造子品牌。 2、推售产品如何组合？ 1）首批推出“品牌旗舰产品”，奠定标杆，同时给予其他产品性价比优势。 2）首批单位“品牌旗舰产品”+“利润及品牌产品”+“现金流产品”，保证总体销售量，实现品牌及速度的兼容。 3）公寓产品独立加推，塑造形象鲜明的子品牌。 项目推售计划—— 推售计划的实施 推售1栋1单元，7栋、8栋、9栋 9月中下旬 10月下旬 推售6号公寓楼（17个楼层） 11月、12月 消化已推剩余单位 开盘销售7成 开盘销售7成 累计销售8成 2011年，完成10亿元销售额（签约额） 保利上城2011年推售计划表 推售时间 推售单位 参考价格（仅供参考） 推售套数 推售面积 推售金额 销售比例 销售金额 9月中下旬 1栋1单元 17000 66 13270.62 225,600,540 70% 157,920,378 7栋 16000 99 15747.93 251,966,880 70% 176,376,816 8栋 16000 99 15747.93 251,966,880 70% 176,376,816 9栋 14000 128