亚星国际商业街区论证方案.doc

亚星国际商业街区论证方案 第一章、商业街定位、及业态规划 (一)、综合性精品商业街定位分析 1、综合性商业满足区域综合消费需求 亚星国际商业街区周边所处区域为新建居住社区方圆一公里内聚集着10余家大中型社区及政府家属院，常住人口有4——5万人，目前这些人群商业消费场所十分有限，主要集中在社区住宅底商，正常的生活消费需求都得不到较好的满足，休闲、娱乐、餐饮、文化等消费更是一片空白。整个西南区域的商业发展也明显滞后于区域人口增长速度，更是明显落后于其它区域，亚星国际商业街区就是在西南区商业设施匮乏，商业发展落后的状况下进行规划定位。区域性商业中心、综合性商业街区满足区域居民购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等的全方位消费需求。 2、综合性全业态支撑庞大的商业体量 亚星国际商业街上下两层，加9#北部，总建筑面积将近25000平米，任何一种业态不足以支撑如此庞大的商业体量。从商业体量的角度考虑，在商业街业态规划中必须根据周边消费需求，考虑多方面的业态配置，从日常生活消费如超市、精品服饰化妆品、便利店等，更有美容健身等休闲性高级消费，甚至具备一定规模的乐器专卖、渔具专卖、户外运动装备、工艺礼品、文化音像、体育用品等。 3、精品商业匹配高消费层次 亚星国际商业步行街固定消费群体多集中在周边数十家新建的高尚社区内，这些消费群体具有较高的消费水平和消费层次，亚星商业步行街作为最近的大型消费场所，所经营的商品档次必须是与他们的消费层次相匹配的。商品档次只有与消费水平相匹配，亚星商业街才真正成为西南最具影响力的消费场所，因此商业街的商业档次一定是中高档精品商业。 4、精品商业匹配高规格规划 亚星国际商业街具有中原最高层次的建筑规划，四个方向六个入口的开放性，增强商业街的辐射范围；三部豪华手扶电梯，增加二楼的客流量；二楼连廊实现二楼客户资源商业资源的共享；4米的层高、大型停车场、休闲景观等系列高规格的规划建设，只有精品商业才能与之相匹配。 （二）、业态规划分区及解析 1、业态规划原则 （1）、满足大众性生活消费 作为区域性配套商业，大众生活性消费是商业街成活的基本支撑，在规划中将三成经营面积作为大众性消费场所，业态生活大卖场、社区配套便利服务为主。 （2）、体现商业街精品定位 大众性消费品的引进也要体现精品定位，以品牌消费品、名牌消费品为主；其他商品门类的引进，严把精品关，充分体现商业街的精品定位，如名品精品服饰鞋帽 （3）、扩大商业街对外影响 引进一些不常见较为稀缺的消费品，比如渔具精品专卖、乐器精品专卖等，这些目标客户相对比较狭窄但分布比较广泛，这些业态的引进能够扩大商业街的知名度，将商业影响力扩展到整个郑州市乃至全省。 （4）、形成规模不恶性竞争 商业街做为零售商业基地，同业种数量过多再加上周边消费群体有限，势必引起恶性竞争。每个业种在规划引进中坚持成规模造影响，但不过多地规划同业种，同业种做到差异化，避免恶性竞争，比如渔具专卖的引进数量控制在15—20家之内比较合适。 2、业态分区及解析 （1）、45#整体销控，暂不做业态规划 规划说明： 45#处于嵩山路上，属于整条商业街最优良的低段位置，在销售中45#可根据市场情况做到单价最高、总价最高、销售速度最快，永远属于最畅销的位置。 从商业销售体量上看，销售面积近25000㎡，十分庞大的体量，项目所处地段没有优势，意向投资客户比较有限，将45#整体销控，减少1/5的销售体量，将有限的客户资源集中于位置地段相对较弱的商业街东段，对地段较弱的东段集中消化。 45#地处嵩山路，招商的阻力相对较小，将有限的经营商户往位置相对较弱的东段靠拢进行填充，45#在东段部位招商相对成熟之后，放出45#。45#的业态规划可以是多种形式，可以整体招租一家家电卖场，或分割招租3——5家商户，这些商户可以是银行、通信、酒吧、快餐厅、茶座、咖啡馆等。 45#只售不租，在今后的销售过程中只售不租，在不允许商户开中餐店的情况下自由经营 （2）、一区 大卖场、快餐店 38#、9#北部 业态分布： 38#、9#相连做大型卖场，将38#、9#之间隔墙全部打掉连成一体；在38#一楼可以单独辟出500㎡左右引进西餐厅、咖啡馆。 规划说明： 兴华南街处社区众多，从沿航海路至长江路1公里内有大小社区10余家，分布最为密集的区域 临近兴华南街几个大的社区亚星盛世、锦绣江南、街坊5号、财政局家属院，消费群体最密集，更接近消费群体 38#、9#北部相连，上下两层面积6000余平米，空间开阔，适合大卖场的经营格局。 38#西部与商业街相连，上下层分开独立销售。 内部楼梯问题： 须在卖场内部规划进行改造，规划建设楼梯或电梯，卖场入口设于38#一楼东北角，并配置电梯；出口位置设在9#南段，电梯与出口相连。 （3）、二区 便利生活 39#、40#、