亚星国际商业街区整合营销方案.doc

亚星国际商业街区整合营销方案 总 目 录 前 言 第一部分、营销推广方案 第二部分、招商组织方案 前 言 （一）、以亚星国际商业街区的名义 亚星国际商业街区具有16万平米庞大的商业体量，包含兴华南街商铺、嵩山路商铺、长江路两侧商铺以及即将进入销售阶段的商业步行街。作为目前郑州西南区域最为庞大的商业街区，一直未在媒体公众面前公开亮相，不为广大商铺投资及经营商家所熟知，在市场上不具备强大的知名度与影响力。目前亚星国际商业街区重要组成部分的亚星商业步行街即将进入销售阶段，约25000平米的建筑面积足以展现整个商业街区的磅礴气势，因此在商业步行街的推广销售中借助亚星国际商业街区的气势，以亚星国际商业街区的名义为步行街造势，提升步行街的知名度影响力，吸引广大的投资购铺客户和商家进驻经营。借助亚星国际商业街的名义，更是将整个街区展现给市场，为2007年嵩山路沿街商铺和长江路南侧商铺做出铺垫，形成系列，环环相扣。 （二）、销售、招商两条线并重 作为庞大的商业街区，招商工作极为重要，影响着后期经营，更重要的是影响销售回笼资金。亚星商业步行街作为整个国际街区的重要组成部分，担负着整个街区的亮相使命，步行街运做直接影响嵩山路商铺和长江路商铺。因此在步行街的运作中，销售、招商两条线并重，把招商工作的重要性等同销售，不能顾此失彼。商业街作为社区内置商业街与临街商铺对比地段位置优越性相对较差，尤其是二楼具有相当大的销售抗性。但商业步行街招商的成功能将商业步行街这些销售抗性化解掉，能给予商铺投资者强大的投资保障，增强其投资信心，直接促使商铺投资客户快速购买。 根据整体的营销推广、销售、招商思想，在亚星国际商业街区的整体运作中，制定出切实可行的整合营销方案，快速推进商业街区的销售，招商工作。 第一部分、营销推广方案 目 录 聚富——大销售 二、发现——大概念 三、掘金——大价值 四、亮剑——大推广 五、藏锋——大渠道 一、聚富——大销售 （一）、销售节点与目标 1、整个项目的销售分点按以下进行： ◎项目准备阶段：5月10日—6月 ◎项目接受正常亮相接受咨询阶段：6月—7月 ◎项目开始认筹，进入认筹期阶段：7月—9月 ◎项目开盘，进入热销期阶段：9月—12月 5月 6月 7月1日 8月 9月9日 12月 07年3月 2、整个项目的销售围绕三大节点进行： 1、7月1日（周六）集中认筹 2、9月9日（周六）开盘 3、07年3月投放运营 3、开盘目标 咨询期客户积累，截止认筹前，积累意向客户达到250组， 集中认筹目标：150间，截止开盘前（9月9日）累计认筹300间 开盘成交：120套（每套约60万） 全年目标：截止06年12月底，商业销售实现清盘 （二）、销售策略 在正式销售前对项目进行必要的分析 本项目销售抗性有： 一是地段较偏，周边商业氛围较差，各大专业市场离此较远；二是四面临路，商业体量较大，消化时间长；三是投资者对此区域信心不足。三期21号楼、22号楼商铺招租困难，租金较低，1年时间没有启动，对商业街销售将带来负面影响。四是郑州商铺的空置率较高，近郊区的铺面租金因都市村庄民用商铺的影响非常低。五是目前市场商铺量大，投资型客户分散。 本项目的机会点也很突出： 一是规划先进，形成商业街区的使用功能。二是面积控制合理，总价60万元左右的商铺较多，适合投资消费需求。三是周边居住人口快速增长，消费结构发生很大变化，可通过引导吸引大量经营者驻进。 根据项目销售节点和项目特征，本项目总体销售策略： 1、借势营销: 借助小户型开盘、六期交房入住、高层热销，顺势推出商铺 前期对亚星国际商业街区进行新闻、论坛炒作，树立地位形象 2、招商促进销售 招商工作前期着重引进肯德基、麦当劳、苏宁电器、国美电器、思达超市、丹尼斯超市等大品牌中2—3个，提升项目的投资价值，给与投资者信心保障 招商全面铺开，各业态商家全面引进签约，增加商业氛围，出售带租约的商铺，收益更有保障。 3、速度销售 ◎亮相到清盘周期为6个月，快速实现清盘 4、集中销售 积累客户，7.1集中进行VIP认筹，开盘前实现认筹客户300个 集中选房，9.9日开盘，实现40%商铺签大定 (三)、销售模式 商业的销售模式可分为以下四种，每种方式分析如下： 1、第一种方式：直接销售，不返租和包租 此方式按照普通常规的销售方式，直接与客户签定购房销售合同，不负责售后的客户租金收益，由聘请专业商业市场管理公司统一管理运营，操作方式简单，按此方式销售： 按照总体均价6500元/平米，总建筑面积2.3万平米计算