价格模版_首批推出房源 定价原则及说明.ppt

首批推出房源 定价原则及说明 制定基价 制定景观差 确定垂直差、水平差 制定房型差 形成一房一价表 价目表制作步骤 正式开售后，随时总结意向客户需求，及时进行调整。 项目整体基价 分层单位基价 层差、同层单位差 房型差 价 目 表 着重市场把握 着重阶段性策略 着重开盘策略 和最终销售率 着重价值体现 着重客户的 直观感受 价目表制作步骤一 项目整体基价 根据贵司X董事长关于《营销策划报告》的相关回复 在项目首批推出房源销售底价平均为 13800元/平米 分栋的思考出发点： 根据各自的相对位置、条件等，细化，找准核心价； 销售阶段的策略安排，先打哪，后打哪？ 价目表制作步骤二 分栋基价设定 项目外部环境差别大，其受外界道路噪音影响、楼宇视觉遮挡、海景景观、环山景观对客户的心理影响各不相同； 本项目高楼层和低楼层景观差异较大，主要景观为黄海湾海景； 不同单元其外部环境变化尤为明显。 价目表制作步骤三 同层单位差设定 西北?北?东北?东?东南?南?西南?西 根据北部城市的气候特征，南向房屋舒适度略强，东西两头次之，北侧最差来设定；因房屋为办公楼性质，差价设定不需太大。 -3 -4 -3 -３ 1 ０　 1　 -1 层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000，甚至更高 完全取决于销售需要，层差大幅跳动的可能点是： 景观突变的楼层 不吉数字上一层　例如：15层和19层 心理数，例如：9层和10层之间，21层和22层之间等 垂直层差设定 12楼设定为基准层，系数设为0； 原则上每层系数值差为1,价差约为75元/层； 特殊心理数字15层、22层、28层与下一层的系数值差为2，差价约为150元/层； 垂直层差设定 户型系数差设定 通过户型平面设计、户型体量、得房率，最终生成系数指标 户型面积 70-100 100-200 200以上 总计 套数(套) 162 104 54 320 占比 50.6% 32.5% 16.9% 100% 生成系数 1 0 -2 平层景观差设定 渤海湾景观位于产品的东北角，由于警备区住宅大楼遮挡，在22楼以下北面房屋的景观视觉收到了一定的影响，因此，我们设定东北套为景观值最高，而西南向受今日花园二期住宅楼的遮挡景观值为最低。 平面位置 西北 北 北 北 东北 东 东南 南 南 南 西南 西 景观系数 ２ １ １ ３ ５ １ ２ －３ －５ －５ －3 －3 平层视觉差设定 视觉差指的是推窗近距离视觉，例如主交通交汇处、推窗见户等都是影响视觉效果的，特别是产品南面的今日花园二期住宅为33层，基本为完全遮挡，虽然对于办公楼性质的楼宇影响相对较小，但也因纳入我们定价的范畴之内。 平面位置 西北 北 北 北 东北 东 东南 南 南 南 西南 西 景观系数 ２ １ １ ３ ５ ４ １ －１ －２ －４ －２ －２ 一房一价表 项目整体基价×初始系数＝初始单价 价目表制作 初始总销÷（整盘均价×总建筑面积） ＝加权系数 加权系数÷初始系数 ×整盘均价＝加权后单价 加权后单价×建筑面积＝加权后总价 补充说明 由于本项目尚寻在诸多未明确信息，因而个别单位的价格仅能根据市场惯常做法处理；待相关问题明确够，方可对价格进行调整、明确。 具体包含内容： 开盘节点需根据市场情况、客户累计量、项目成熟度； 项目所在周边市场的规划利好信息； 统计说明 平面单位各户单价统计（示范：11楼）： 118.19 (13,980) 77.68 (13,840) 80.06 (13,840) 80.06 (14,120) 207.21 (14,260) 115.04 (13.490) 153.91 (14,050) 118.19 (13.630) 78.31 (13,350) 80.71 (13,490) 80.71 (13,700) 207.61 (14,050) 北 谢 谢 * *