保利茉莉公馆—市调报告.ppt

* * * * * * * 保 利 茉莉公館 保 利 茉莉公館 80 142 总 238套 总售 77套 去化情况 保 利 茉莉公館 去化分析 1、从去年10月开盘至今，共售出77套房，其中公寓38套、复式35套、别墅4套，总去化率32.35％ 2、去化速度公寓复式别墅，且分异明显，原因主要是价格导向 3、2011年10月至12月售出64套，今年以来去化缓慢，原因是推出SP活动：均价降一千，总价降三万 4、受宏观调控影响，今年购房者多采取观望态度；且保利茉莉公馆在其他楼盘纷纷降价的情况下，未推出有竞争力的优惠活动或强势媒体宣传，故近年以来售房情况惨淡。 竞品分析 同质化竞品 同区域竞品 保 利 茉莉公館 同质化竞品 锦秋花园 香港远东集团所属的上海锦秋房地产有限公司投资建设锦秋花园，已经成功开发了前四期近2200套联体别墅。五期A樱花苑共160套已经提前交付使用。锦秋花园位于宝山锦秋路，基地面积2027亩，五期基地面积200亩，容积率0.8。总栋数500户。 保 利 茉莉公館 同质化竞品 锦秋花园 保利茉莉公馆 锦秋花园 楼盘地址 浦秀路1536弄 锦秋路695弄、699弄 楼量均价 22500元/m2 24000元/m2 预计开盘时间 2011-10-30 2012-03 预计交房时间 2012-12 2012-06 建筑形式 多层、小高层、别墅 多层、小高层、连体别墅 装修情况 毛坯、精装修 毛坯、精装修 容积率 0.92 1 绿化率 32.5％ 35％ 开发商 上海保利建衡房地产有限公司 上海锦秋房地产有限公司 物业费 3.2元/m2/月 1.75元/m2/月 保 利 茉莉公館 同质化竞品 锦秋花园 保 利 茉莉公館 同质化竞品 锦秋花园 保利茉莉公馆 优点 保利茉莉公馆是保利房地产集团在上海的高端精筑作品，所在板块距人民广场17公里，地铁直达，有明显区位优势。 不足 规模较小且社区内没有规划商业街，生活配套较为不便。 锦秋花园 优点 社区配备完善、居住氛围浓厚，距板块内的商业中心步行在15分钟以内。 不足 周边有废品收购站，垃圾随意丢弃影响正常出行；且社区规模较大，但指示牌较少，导致不便。 保 利 茉莉公館 同区域竞品 华侨城 上海浦江华侨城位于浦江东岸，经卢浦大桥约15公里直抵人民广场。轨道8号线大大缩短了浦江华侨城与市中心的距离，使居民出行更为便捷。 四期产品在舒适度、户型尺度、建筑立面等方面都做了重大提升。占据组团景观至高点，双大堂设计，约97-106平方米精致户型设计，大面积飘窗设计。超大楼间距，直面中心景观带。 浦江华侨城由华侨城集团同意大利建筑大师、格里高蒂建筑设计公司CEO卡纳第爵士及多位设计师共同担纲设计。浦江华侨城以低矮、低密度特质呈现醇正欧洲生活氛围。这里大部分建筑3—4层，数十个方格矩阵，源自意大利的传统城镇规划手法，将开阔的视野、高程度的绿化交还给了城市居民，充分体现了以人为本的规划理念。小区区内有大片绿地、花园、河流、湖泊，整体更为和谐融洽。 保 利 茉莉公館 同区域竞品 华侨城 保利茉莉公馆 浦江华侨城 建筑类型 多层，小高层，联排 多层，小高层，联排 交通状况 轨交8号线（浦江镇站）、浦星公路、外环高速公路、中环线、卢浦大桥、徐浦大桥公交线路：浦江12路 浦江4路 浦锦路陈行路站 轨道交通8号线延伸段，临近芦恒路站和浦江镇站。除轨道交通之外，卢浦大桥、徐浦大桥、闵浦大桥、外环A20、上中路隧道和中环线、986路、163路、鲁莘线、等路面交通。 目前价格 毛坯房均价21000元/平米，精装房23000元/平米，叠加别墅最高总价400万/套 公寓均价18000元/平米，联排别墅最高总价800万/套，四期公寓价格待定 物业费 3.20元/月/平方米 2.80元/月/平方米 装修状况 毛坯，精装 毛坯 容积率 0.92 0.7 - The End - * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 保 利 茉莉公館 浦江镇根据整体的规划思路，将被打造为上海“一城九镇”中以丰富水系为肌理和边界线的意大利风貌小镇。保利茉莉公馆位于整个板块中心的浦锦路江桐路路口，建筑以石材立面呈现。社区的规划模仿和营造意式十字宫廷皇家园林景观，虽然新开，样板区的绿化已经让人觉得很有层次感。 保利茉莉公馆位于闵行区新浦江镇板块，是保利房地产集团在上海的又一高端项目。新浦江地区距人民广场直线距离为17公里。浦江镇是上海的新城中距市中心最近的一个，进入市区路