兴化市场及地价敏感性分析报告.ppt

根据兴化远景规划，未来兴化市将以大产业为支撑、大企业为龙头、大项目为带动、大院所为依靠，促进产业结构优化升级，推动工业向规模化、集约化、集群化方向发展。 同时，依托资源优势和产业基础，培育壮大不锈钢制品、农产品加工等产业集群，使其成为特色明显、优势增强的支柱产业。建设具有一定国际竞争力的不锈钢制品生产出口基地和全国大型不锈钢制品贸易中心。 规划目标 3.1兴化城市规划 大工业+大型贸易中心=劳动力需求加大=城市化进程加快=刚性需求增长 三、地块分析 住宅用地 商业用地 工业用地 绿地 文化娱乐 近期建设规划图 由规划图可见，兴化地区的住宅集中心、西边和南边而工业集中在西南和西北角。 住 宅 向 西 城 市 向 南 住 宅 向 南 3.2水乡大桥地块 地块红线图及指标 地块现状： 沿河净地 地块现状 地块 地块对面项目万嘉名城 水乡大桥 优势（Strength） 劣势(Weakness) ① 地块为净地，地上无建筑物，取得成本相对较低。 ② 地块平整，前期开发速度快。 ③ 紧邻运河河道，景观优美。 ④ 地块周边项目大部已封顶，可提前为本地块营造居住氛围。 ① 目前来看，地块位置相对偏僻。 ② 地势较低，与河面持平，建筑成本相对提高。 ③ 项目地块紧邻水乡大桥，存在噪音污染可能。 ④ 就兴化用地规划来看，地块所在区域多为工业用地，存在各类污染可能。 机遇（Opportunity） 威胁（Threats） ① 兴化近年经济发展迅速，居民收入稳步提高，为当地房地产的发展夯实了基础。 ② 兴化房地产市场正处于高速发展期，且市场相对健康。 ③兴化政府大力发展工商业，积极推进城市化进程，未来几年兴化的刚性需求将稳步增长。 ① 周边项目较多，未来竞争激烈。 ② 地块对面万嘉名城项目规模大且一二期已封顶，在本区域取得了一定认同，后续产品将是本地块的直接竞争对手。 地块SWOT分析 3.3五里大转盘地块 地块红线图及指标 地块现状： 目前地块主要为废旧厂房和民房 地块现状 五里大转盘 丰收路（文林南路） 地块对面农贸市场 南官河 优势（Strength） 劣势(Weakness) ①地块平整，前期开发速度快。 ②紧邻上官河，景观优美。 ③地块位于兴化经济开发区，未来升值空间大。 ① 目前来看，地块位置相对偏僻。 ② 地势较低，与河面持平，开发成本相对提高。 ③ 项目地块紧邻南官河，存在噪音污染可能。 ④ 周边居住形象差，且沿丰收路以南多为化工钢铁企业，存在粉尘、噪音、化工污染。 机遇（Opportunity） 威胁（Threats） ① 兴化近年经济发展迅速，居民收入稳步提高，为当地房地产的发展夯实了基础。 ② 兴化房地产市场正处于高速发展期，且市场相对健康。 ③兴化政府大力发展工商业，积极推进城市化进程，未来几年兴化的刚性需求将稳步增长。 ④ 兴化城市向南发展，城南被规划为集中住宅区，有利于形成居住气候。 ① 本地块虽然属于城南，当并不在南部新兴集中住宅区范围内，未来考虑城南购房客群，可能不会首选本地块所在产品。 地块SWOT分析 地价敏感性分析——水乡大桥地块 当地价为90万/亩时，项目利润为1230万。 （此处房价参考地块对面项目万嘉名城。） 当地价为250万/亩时，项目无利可图。 地价每上升5万/亩，利润降低约40万。 地价敏感性分析——五里大转盘地块 当地价为100万/亩时，项目利润为6133万。 （此处房价参考地块对面项目世纪花城。） 当地价为170万/亩时，项目无利可图。 地价每上升5万/亩，利润降低约370万。 小结： 1、水乡大桥地块面积小，整体开发成本低，风险低，但整体利润也小； 2、五里大转盘地块面积大，开发成本相对高，同时区域环境差，风险相对较大。 报告完毕 谢谢阅览 兴化市场及地价敏感性分析报告 一、宏观环境分析 二、房地产市场分析 三、地块分析 1、兴化城市规划 2、水乡大桥地块分析 3、五里大转盘地块分析 目录 1.1 兴化区位形势——苏中腹心 兴化位于江苏省中部里下河腹地，地处扬州、泰州、南通、盐城经济发展区中心，属长江三角洲经济发展圈。东邻大丰、东台，南接姜堰、泰州，西与高邮、宝应毗邻，北与盐城隔界河相望。全市总面积2393.35平方千米。现有人口约156万人，下辖28个镇、6个乡、一个省级开发区。 兴化 一、兴化宏观经济分析 1.2 兴化经济概况——工业主导，商业发达 兴化工业门类较全。机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业 3家，中型企业16家。 兴化是国家重要的商品粮、优质棉基