增减挂钩项目贷款.ppt

中国农业银行股份有限公司山东省分行 城乡建设用地增减挂钩项目贷款产品 纲要 一、产品设计背景 （一）建设社会主义新农村，推动农村城镇化发展进程的需要。 1.人多地少的国情决定了我国实行最严格的土地管理制度。党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的精神。 2.2004年12月24日，国务院制定了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号），提出了城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求。 3.2005年10月11日，国土资源部出台了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发［2005］207号），在全国部分省市试点推行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩（以下简称城乡建设用地增减挂钩）工作。 一、产品设计背景 （二）山东省作为全国首批5个城乡建设用地增减挂钩试点省份之一，高度重视，试点工作取得了良好效果。 1.山东全省农民住宅用地占整个建设用地的50％以上，随着农村劳动力的转移和农村居民到城镇定居，“空心村”现象非常突出。农村基础设施不完善，农民居住环境比较差，农村居民点人均用地面积远远超出《村镇规划标准》确定的人均150平方米的高限标准。而与此同时，城镇经济发展却苦于无地可用。2006年4月，国土资源部选择山东等5个省(市)开展城乡建设用地增减挂钩试点，其中山东占试点总面积的35%。 2.山东省先后下发《山东省开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的实施意见》、《山东省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩管理办法》，自2006年起在省内选择泰安、菏泽等部分地区进行此项试点工作。 一、产品设计背景 3.山东省按照“总量控制、区域封闭、动态监管、到期归还”的原则稳步推进试点工作。目前，第一批试点的66个项目区的拆旧、复垦、建新工作已基本完成，已拆旧复垦面积2.05万亩，改造农村居民点178个，近3万人迁入新居；第二批试点项目区已完成拆旧复垦总面积580.02公顷，使用挂钩周转指标860.86公顷。 4.试点工作效果明显。通过建新区、拆旧区和对旧区土地复垦，实现了集约节约用地，一方面改善了居民生活条件，增加了耕地供给，另一方面通过农村建设用地置换为城镇建设用地，解决了因建设用地指标不足制约当地工业发展的瓶颈问题。 如试点区单县高韦庄镇大徐庄村村民住宅原占地面积1171.95亩，拆迁复垦后安置用地335.25亩,净增耕地823.2亩,其他农用地6.75亩,共安置675户,2440人,腾出了829.95亩的建设用地指标。同时，村民住宅条件得到了改善，新居住区道路、水、电、电话配套基础设施齐全，成为了建设社会主义新农村的典范。 一、产品设计背景 （三）符合我行“面向三农，服务三农”的市场定位。 1.随着试点范围的逐步扩大，资金不足成为制约此项工作顺利推进的重要因素，扩大融资渠道，取得金融部门的信贷支持，成为山东省各级政府部门的共识。 2.而此项工作也恰与我行“面向三农，服务三农”的市场定位以及以支持社会方义新农村建设等内容为主的蓝海战略相一致。 基于以上原因，我行在与山东省国土资源厅等有关部门充分协商并多次实地调研分析的基础上，确立了双方合作意见。为规范该项工作的运作流程，我行创新了“城乡建设用地增减挂钩项目贷款”产品，做为指导双方加强合作的规范性文件。 二、产品定义及特点 产品定义 城乡建设用地增减挂钩项目贷款（以下简称挂钩项目贷款）是指根据国家法律法规和农业银行信贷管理制度，由农业银行向借款人发放的用于挂钩项目土地整理和开发并以其项目收益作为还款来源的贷款。 二、产品定义及特点 产品特点 1.在全国金融系统内首次推出同类金融产品。 2.明确了贷款主体，放宽了评级授信和贷款条件： ◆明确了县（市、区）土地收储机构作为承贷主体，借款人条件设定为信用等级A级（含）以上。 ◆挂钩项目贷款纳入法人客户统一授信管理，贷款申请额度应在客户的新增授信额度之内。 新增授信额度＝（挂钩地块新征建设用地有偿使用费、耕地开垦费、契税、农业开发整理基金）+可支配使用的经营性用地政府纯收益部分+其他可支配使用资金 ◆挂钩项目贷款应优先采用担保贷款方式。 二、产品定义及特点 3.针对主要风险点，提出了切实可行的风险控制措施。 ◆该项产品的主要风险点是：项目收益主要依靠挂钩指标使用后土地出让的级差收入，但由于挂钩指标不易控制，指标收益难以量化和封闭。 ◆通过与国土部门的积极沟通协商，我行在《中国农业银行股份有限公司山东省分行城乡建设用