夏家胡同项目.ppt

夏家胡同项目可行性研究报告 一、项目总论 （一）项目概论 项目名称：夏家胡同改造工程 建设地址：北京市丰台区夏家胡同 用地面积：总用地面积4.2万㎡，地上建筑面积7.98万㎡，地下建筑面积5万㎡ （二）项目主要技术经济指标 二、项目建设背景及必要性 （一）项目建设背景 1.2010年国家对房地产领域的相关政策、法规 （1）土地调控政策。与房地产密不可分的土地市场是房地产发展的奠基石，为促进房地产市场持续健康的发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场的监控力度成为了政府稳定国民经济重要手段之一。 ①1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 ②3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金至少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。 ③3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严格向大套型住房建设供地。 （2）房地产信贷政策 ①4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 ②10月19日，中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 ③11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 （3）房地产税收政策 4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 （4）住房供应与销售政策 ①3月18日，国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。 ②4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。 ③住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2.背景投资环境分析 （1）经济稳健增长。2010年GDP总值13777.9亿元，同比增长10.2%，增幅与去年持平，全年房价涨11.5%。 （2）消费市场依旧旺盛。2010年消费市场延续了近几年的旺盛势头，社会销售品零售额为6229.3亿元，同比增长17.3%，北京市城镇居民人均消费性支出达19934元。其中商品房销售面积为1639.53万平方米，商品房销售额2915.36亿元，商品房销售均价17781元/平方米，消费对经济增长的稳定性贡献逐渐增强。 （3）财政收入增长快速。地方一般预算财政收入达2353.9亿元，同比增长16.1%，“十一五”时期，全市地方财政收入累计完成8827.8亿元，是“十五”时期的2.7倍，年均增长20.7%。 （4）人民生活水平日益提高。经济的不断发展带来了人们生活水平的日益提升，2010年北京城镇居民人均可支配收入29073元，比上年增长8.7%，扣除价格因素后，实际增长6.2%。城镇居民恩格尔系数为32.1%，比上年下降1.1%。 北京城镇居民家庭开支分流明显，“吃、穿、用”消费占总消费支出的比重下降，住房、医疗、教育、交通等消费支出比重普遍上升，居民生活质量日益提高。通过以上数据可以看出，北京市经济