宋代房屋租赁.doc

宋代房屋租赁形式及其主体构成 中国古代史 08级博士研究生 马元元 房屋租赁指的是房屋所有人作为出租人，将其所有的房屋出租给承租人居住，再又承租人向出租人交付一定租金的行为。房屋租赁的发展是与社会经济的盛衰紧密相关的。我国古代长久以来是以农业发展为重心，农耕经济为基础。封建统治者们为了稳固其统治地位，安定社会秩序，大多将农民牢牢系于土地之上。因此，商品经济尚不发达，房屋租赁情况亦不普遍。 到了唐代，随着国力强盛，经济繁荣及文化的兼容并蓄，致使民族融合进一步扩大。各国使臣来朝，都城商贾云集，社会经济日益繁盛，房屋租赁业也相对的繁荣起来。两宋时期，社会经济在唐代的基础上进一步发展，成为我国古代社会经济发展的一个巅峰时期。在这个时期，房屋租赁业逐步发展成熟。 本文将就宋代的房屋租赁形式及其主体构成做一探讨。 房屋租赁形式 宋代的房屋租赁主要有官营和私营两种形式。 官营房屋租赁 由政府机构“店宅务”管理的房屋租赁。 “店宅务”全称为“左右厢店宅务”。史称“国初有楼店务。太平兴国中改为左右厢店宅务，是岁（端拱二年）并为都店宅务，以所收钱供禁中脂泽之用。日百千。明年复分两厢，寻又并之。仍号左右厢店宅务。”南渡后，恢复了国初“楼店务”的名称。据《宋史》记载：“店宅务，掌管官屋及邸店计置出僦及修造之事”。也就是说政府将官屋出租，以牟取利益，其所获利则收入内藏库。北宋除了京师有店宅务外，还有杭州楼店务。到了南宋，诸州也设有楼店务。同样负责官舍的出租、收租及修缮事务。 由太学、州县学等官学经营的房屋租赁。 宋代政府会拨给太学、州县学等官学一定的房廊屋产。各级官学将这些房廊屋产出租以收取“赁资”，作为其经费来源之一。北宋至和三年，侍御史赵抃所上《乞给还太学田土房缗状》中称：“朝廷拨田土二百余倾、房缗六七千入学充用。。。。。”。绍熙五年十二月，宜兴县新修学成，但由于县贫，无法给予其经费。于是“斥长桥僦金岁入七十余万以附益之。”需要指出的的是，太学的房廊是由中央政府分配的，而州县学则由各自所在的地方政府分配。 军队经营的房屋租赁。 军队经营房屋租赁的情况在北宋尚不多见。宋太祖创业之初亲整军政，“禁约私役，至为严切。不许私役战士，盖造私第，营葺房廊。”然而，南渡后，由于战事吃紧，而财政匮乏。军队军粮补给等多由各部自行解决。因此，军队为补充战备、军粮纷纷自谋财源。房屋租赁则成为其中收入颇丰的一项。南宋绍兴十二年时，尚书右司员外郎鲍琚总领鄂州大军钱粮。据他称，岳飞军中岁收“鄂州关引典库房钱营田杂收钱，襄阳府酒库房钱博易场共收钱四十一万五千余缗。” 其他官营房屋租赁。 除了上述三种官营房屋租赁外，还有一些非常设的，个别的官营房屋租赁情况发生。如北宋太祖时，作坊使魏丕曾“撤本坊旧屋为舍衢中，收僦直及鬻死马骨，岁得钱七千余缗。工匠有丧者均给之。”嘉祐三年，宋仁宗采纳包拯的建议诏河北、陕西、河东路转运使“听以官地所产及不系省房钱助其岁用，如尚不足，即以户絶及闲田差官检定所出课利，量多少给之。”熙宁九年三月，宋神宗诏“河北已废诸监，廨宇、草场等许民租赁。”政和年间，宦官杨戬“取太平兴国寺，改为邸店及民舍。以收僦直。”绍兴二十年四月，户部上言“请在城市空闲官田及户绝房廊白地，”令常平司拒收。有上述几条材料可知，两宋间，有坊、寺、监、路等，均有开展房屋租赁业务的情形，但所有盈利收入各自纳入其机构中。因此，也属于官营性质。 私营房屋租赁 官僚经营的房屋租赁。 宋代官僚经营房产出租的情况很多，经营者更是上至皇室宰职，下至内臣小吏。宋仁宗时期，知谏院蔡襄弹劾宰相晏殊“唯务私家营置资产，见于蔡河岸上托借名目射占官地，盖屋僦赁”。神宗朝太子中舍柴余庆曾语及其从叔内殿承制柴肃，称其于“蔡州日掠房缗五千。”宣和年间。内臣岑宗旦“以所藏书千余卷及别业僦缗，往归侄孙筌家，以就侍养。”南宋后期，马光祖任知京口时曾有“福王府诉民不还房廊屋钱”之讼。可见，宗室王府也赁房廊与民，做房屋出租生意。孝宗时期，汪应臣因力言孝宗“置房廊，与民争利”事而惹怒皇帝，被迫出知平江府。但也说明了皇帝确有建房廊出租，以获得赁资的事实。由于房屋赁资收入颇丰，许多豪门富户多建房廊以求僦钱。南宋绍兴讲和后，“务与民休息，禁网阔疎，富家巨室竟造房廊，赁金日增。”利益驱使下，更有武将以赡军为由开设“酒坊、解库、房廊、盐米等铺，各和雇百姓开张，依市价出卖。即不曾敷配军士，皆系外入利源。” 民间百姓经营的房屋租赁。 除了望门富户之外，民间百姓亦有出租房屋者。北宋文同在秦蜀任官时曾“问得王氏居十楹月四千”。宋仁宗朝知邕州的陶弼乐士好施以致家贫，在其死后，其妻唯以“在乡里僦屋以居。”“绍圣中，苏辙贬雷州，僦州人吴国鉴宅居。”限于政治地位、经济力量的局限，许多百姓没有较多的房屋以供出租。只能腾出一间或几间空房来，与富商大贾动辄房廊