对外咨询MB项目合作问题解释.doc

对外咨询MB项目合作问题解释 1、商务咨询公司主要任务是帮助建设方(土地持有人)实施房屋建设中解决建设资金短缺难题。——商务咨询公司功能是推行“住宅产业化盯信托管理模式”。 介绍合作方帮助建设方代甲方支付工程款并出据业主工程款支付保函。合作方把全额的建设资金与建设方土地使用权一并委托信托公司管理，共同组成在建工程真实的信托财产。如建设方的土地使用权己被抵押给银行的．不影响委托信托管理，应向银行说明：按国务院国办发(2010]4号文的精神，建设方的 销售收入酋先清偿工程款。因此在信托合同中注明，代建设方支付工程款的单位必须获得优先受益权。 合作方在不改变建设方原有的开发权、销售权，在不分享项目原有利润基础上进行合作。合作方提出了最基本合作的条件：“建设方必须选择《钢管混凝土结构》国家标准规程、规范进行设计；把在建工项目的资产全部委托信托公司管理。” 为了分清建设方、合作方，双方各自的收益。建设方仍然获得项目原开发计划周期内的全部净利润，通过合作在信托期间提前实现销售收入所产生的信托收益归台作方所有，由资金使用方支付。充分说明合作方没有分享建设方的开发项目利润。 备注：实现销售后，经合作方同意，建设方需要提前使用资金可以用建设 方的《信托受益权确认书》转让兑现贷款，年利息按l0％结算。 1 获得土地开发权就能获取利润 外发商只要取得土地开发权，按政府规定的房地产开发程序进行操办，建设费用不需要融投资、小承担贷款压力，就可获得预期开发利润收回投资。 2、利润与建设成本剥离，降低投资风险 传统房地产开发模式：开发商追求利益最大化，通过降低成本、提高售价，创造利润空间，必然存在希望房价越高越好的动机。住宅产业化BT信托管理方式，”建设成本”山总承包企业承担、购房者买单、信托公司清偿，实际上与开发商的投资成本已经剥离，不影响开发商的利润。最终利润与建设成本挂钩转变为与建设成本剥离结果。 3、商品房销售转变为安居房供给确保高收益 开发项目的可行性报告的投资经济指标和市场分析已预测项目的开发利润。根据实现预售时的房地广市场变化状况，应重新调整开发企业的利润把开发商的投入的土地成本、前期费用、利润与住宅产业化建筑成本、后期费用、捐赠费用共同组成真实的投资成本为依据核定销售价格，配套房补政策委托销售公司或由政府统一向符合安居房购买条件的家庭出售，上海现代公司肯定要严格控制成本越低销售越快、越安全，与开发商没有利益冲突，建设成本最终开发商自行控制。 4、规避商品房销售风险 推进住宅产业现代化，提高住宅质量必须提高投资成本。商品房市场已经饱和，增加投资 必然提高销售价格，更增加风险，舰避风险唯一办法一一科学发展住宅产业现代化，加快建设速度，把速度转化成效益，把增加的收益逐年补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，最简单测算市场风险，依据核定销售价格的50％(20年辛}贴房价50％)是否与当前夫多数居民支付负担相匹配?只要相匹配市场风险就大幅度下降。 5、合作不分享项目利润 科技金融服务合作宗旨：项目利润归开发商；加快速度所创造的收益归现代公司，开发商把兹建工程资产委托信托公司管理，现代公司匹配在建工程的总承包资金单一委托信托公司管理。信托管理期限，根据钢筋混凝土结构的定额施工周期加上计划销售年限。开发商是项目资产委托人也是项目资产受益人，现代公司不可能享有项目利润。在信托合同中必须注明：用销售收入优先清偿工程款；信托期内扣除工程款后销售收入所产生的收益支付现代公司。 .2. 信宅产业化BT合作项目报批表 编号：NO （合作说明） 采用住宅产业化BT信托方式转变房地产发展模式，1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人不合资却不分配利润、不融资却不付利息、不投资却不承担风险，转变为项目开发权合作，按房地产开发程序操办即能获得全部开发利润。实现利润方式改变：前期投入成本加上按钢筋混泥土技术定额造价和预售时周边成交价测算利润，前期成本和核定净利润进入销售成本，合作基础必须快速实现销售，即能实现利润。3、结算方式改变：BT成本与开发单位投资剥离。（类似开发企业点菜不卖单，承建单位采购烧菜，购房者按菜谱标价买空卖单，采购菜的单价与菜谱标价和点菜人都没有直接关联是同样道理） 开发项目土地持有单位： 法人代表： 公司注册地址： 市 路 号 联系人： 联系电话： 邮箱： 工程名称 该项目位于 市