山东郯城中央华庭项目市场分析.doc

山东郯城中央华庭项目市场分析 目录： 一、郯城简介 二、郯城区域分析与未来发展 三、郯城住宅小区的分析对比 四、郯城的收入状况分析（略） 五、郯城的消费习惯分析（略） 六、郯城的购房习惯与性格分析（略） 七、本小区的SWOT分析 八、本项目的定位 九、本小区的客户群分析定位 十、本小区的卖点提炼 十一、本小区前期综合分析 十二、本项目的前期市场推广策略 一、郯城简介 郯城县位于山东省最南端。郯城县面积1平方公里，人口9万，辖1个街道、10个镇、4个乡。地理坐标为东经118°05′-118°31′，北纬34°22′-34°56′。南与江苏省邳州、新沂、东海三县市交界；北与临沂、临沭、苍山三县市接壤。境南北长约65千米，东西宽32千米。以农业为主，盛产小麦、玉米、水稻等，是全国商品粮生产基地县，瘦肉猪生产基地县。银杏、板栗、琅琊草三宝蜚声中外，葱蒜姜椒四大辣闻名遐迩。郯城县为全国著名的四大银杏产区之一，有“天下银杏第一县”的美誉。县内定植银杏700万株，其中百年以上大树2.8万株，年产银杏200万公斤。工业已形成了包括化工、造纸、机械、煤炭、建材、纺织、食品、印刷等行业的生产体系。城镇居民人均可支配收入0元，农民人均纯收入元郯城地处鲁苏交界，205国道、京沪高速公路纵贯南北, 310国道横穿东西和微（山）东（海）公路纵横交错穿越境内，京沪高速公路贯穿南北，南临陇海铁路，北靠兖石铁路，离欧亚大陆桥头堡连云港、日照港仅百余公里。　　福隆购物广场、银都购物广场、御道桥家世界、家和超市、百惠商场、仟村超市等兴亚大酒店、郯城金星宾馆、平安商务宾馆等 金宇商务宾馆 　　高校:郯城电大、郯城教师进修学校 　　高中:郯城一中、郯城二中、郯城三中、郯城美澳学校、郯城综合高中、郯城高考补习学校 初中:郯城实验中学、山东省郯城县育才中学、郯城镇初级中学、银河中学、、郯城欧美外语中学、大唐学府中学部　郯城未名中学小学:郯城一小、郯城二小、郯城三小、中心小学（原名向阳小学）、东庄树华希望小学、大唐学府小学部、郯城欧美外语小学 　　特殊教育:郯城聋哑学校职业教育:郯城职业中专、鲁南职业中专、英才职业中专乡镇学校 1、檀都小区：开发商郯城永利置业有限公司占地面积273亩（182100m2 ）兆物业管理有限公司小区由4栋小高层、8栋复式、63栋多层构成,可容纳2000余户入住,小区内配有10000余平方米的中央花园，2000多方豪华星级会所，3万方主题商业街,是郯城目前配套最全、建筑面积最大、生活环境最高档的小区。㎡㎡8、皇亭花苑：开发商山东锦业房地产开发有限公司，占地面积68亩，位于郯中路南段，与皇亭路交汇处向南100米，由郯城民众物业管理有限公司管理，共14栋约500户。 9、锦绣嘉园二期：开发商是江苏扬州恒信置业有限公司郯城分公司，项目位于：郯东路177号（郯城二中向南200米），占地31520㎡㎡10、尚城嘉苑：开发商济宁宏厦房地产开发有限公司，总建筑面积约10万平米。项目位于郯城北外环与郯西路交汇东150米，纯多层住宅楼，位于人民医院与汽车站之间，离第一中学也近，一期二期已经售完，三期在建，预计开盘时间为5月份，原售价为：三层2400，五层2000不到，一层2100，二层2200-2300，四层与二层差不多，后面的销售价格应该会有所上升。 11、丽景华都：开发商是郯城万泰房地产有限公司，位于建设路中段路南，总建筑面积近10万元平方米，由16栋多层围合而成，其中1-14幢为多层住宅，15、16号为商住公寓，连2000多平方米商业裙房。属于市中心稀有房源。周边配套：位于郯城城市商业主轴，郯城蓓蕾幼儿园、郯城镇中心小学，郯城初级中学、郯城二中，郯中商场、郯城夜市、家和超市、福隆商城、御道桥商场、苏宁电器等大型购物中心隔路相邻。现剩五层大面积房源，和少量其他楼层的，四层价格在2700元。 12、财富高邸：开发商是郯城县中环房地产开发有限公司，位于朝阳广场处，占地27173㎡㎡㎡13、站前汇金广场：开发商为郯城金艺置业有限公司，处于新汽车站对面，占地4765㎡㎡㎡㎡㎡ 地块名称 位置 面积 出让方式 用途 出让年期 容积率 出让起始价 单价（万元/亩） 成交价款 竞得人 成交时间 1 [2010]-13号 县城北外环中段路北 19295 挂牌 住宅 70 2.3 1163.5 40.2 1163.5 郯城大有置业有限公司 10.12.24 2 [2010]-14号 郯东路北段路西，北关五居委 3135 挂牌 商住用地 商业40住宅70 3 227 48.272 224 临沂中顺置业有限公司 10.12.24 3 [2010]-15号 人民路东段路南 1359 挂牌 商业 40 2.8 130 63.772 130 马传志 10.12.24