帝都东城国际市场调研报告初稿.ppt

报告框架结构 市场特征 菏泽房地产市场指标性特征小结 关键词——稳定、购买力、改善需求、需求空间 菏泽市的房地产一直保持平稳的发展，即使在房地产最为火爆的2007年 和低迷的 2008年，菏泽房地产受到的影响都有限，没有大起大落； 自2001年来，菏泽的人均可支配收入年增长率为13.9%，呈现快速的增 长，大大提升了菏泽市民的购买力，直接促进了房地产市场的发展； 随着高水平开发商的进入以及城市居民消费水平的提高，以改善居住为 目的的需求会不断增加，中高档楼盘出现较大的市场机遇。 菏泽房地产市场指标性特征分析 菏泽房地产区域市场与竞争分析 开发区区域板块市场与竞争分析 核心竞争项目点对点分析 聚焦市场。 菏泽房地产市场区域市场分析 市场分析 目前菏泽住宅房地产市场供应主要以高层和小高层为主，高层、小高层主要分布在城市中心区和开发区板块； 菏泽置业客户存在明显的地缘性特征。 各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从档次定位、价格平台、客户来源与认知上存在较大差异。 板块分布 市场分析 市中心板块：该板块历来是菏泽市繁华地段，商业气氛浓厚、配套成熟、交通便利。 45万 130-150 3200 鑫苑花园 50.5万 140 3600 天阔逸城 49.5万 130 3800 南华康城 总价 主力户型 均价 典型楼盘 板块特征：地段昂贵，高档楼盘居多 区域认知：高端居住区，认可度较高 客户来源：城市高端收入人群、企业单位中层 及 高级职工、私营业主。 典型客户描述：政府官员、生意人、周边乡镇进 城置业。 长 江 路 市政府 开发区管委会 市场分析 开发区：该板块楼盘主要分布在长江路、广州路沿线，由于地段、景观、交通等差异，房价与市中心存在较大差异。 30万 130 2300 交通家园 34万 120 2800 领秀城 29万 120 2400 碧桂嘉园 总价 主力户型 均价 典型楼盘 板块特征：周边生活配套不足，购物不便、空置率高。 区域认知：景观一般，认可度一般。 客户来源：本区域内客户较多。 典型客户描述：内部职工、单位团购、生意人。 广州路 长 江 路 橡树湾 市场分析 西部板块：该板块远离城市发展方向，发展潜力较弱，但是由于发展较早，现有配套完善，加之在售楼盘较少，价格相对稳定。 -- 123 -- 和谐苑 22万 70 3100 福源名居 35万 130 2700 豪庭绿洲 总价 主力户型 均价 典型楼盘 板块特征：地段价值低，中档楼盘居多 区域认知：中端居住区，认可度一般 客户来源：城周边居民、企业单位职工、私营业主。 典型客户描述：中低收入的本区域居民 2009年，大部分楼盘均价都已提升至2500—3000元的； 2009年，3000元以上的楼盘数量上升至16家以上； 市场发展趋势一：随着中间阶层的成长及房价的上涨，菏泽的中高端 市场份额上升。 小结：市场刚性需求旺盛；经过2008年金融危机后，2009年的市场趋于理性，中心区楼盘均价全面突破3000元大关。 市场发展趋势二：由于城市核心价格较高以及政策导向的变化，目前的 房地产供应主要以市中心、东部开发区为主。 未来一年内菏泽新供应的楼盘多集中在市中心、开发区板块，南部板块也有较大的开发量，房地产供应呈现出新的格局。 注：数据来自市场调研 趋势小结 核心地块供应量还在增加，由于价格较高，置业人口开始外溢 开发区板块认知正在形成，该板块会成为重要的中高端客户承接区 中高端产品市场比重加大 城市中心区域均价在3500元/平米以上，导致人口外溢；开发区区域已经成为城市的蔓延区。 其他版块资源匮乏，而开发区大规模的居住区和景观规划将成为中高端客户的钟爱，成为中高端客户的承接区。 从销售价格及销售产品来看，中高端产品的市场份额正在上升。 房地产格局演变 菏泽房地产市场指标性特征分析 菏泽房地产区域市场与竞争分析 开发区区域板块市场与竞争分析 核心竞争项目点对点分析 聚焦市场。 细分市场分析 开发区区域：板块细分市场分析 八一东路沿线 天华交通家园 丹阳东路沿线 天华领秀城 丹阳东路沿线 阳光新郡 丹阳东路沿线 鹏远华府 长江路沿线 华英家园 长江路沿线 碧桂嘉园 长江路沿线 橡树湾 所属区域 项目名称 丹阳东路沿线 八一东路沿线 长江路沿线 开发区楼盘主要分布在广州路西侧，可以分为长江路沿线、丹阳东路沿线和八一东路沿线三