成都市金沙片区市场调查报告.doc

成都金沙片区市场调查报告 第一部分：宏观市场解读 一、2008年成都上半年住宅市场情况 （一）、新盘整体概况 从2007年年底开始，楼市受政策影响呈现出持续低迷的形势，2008一开年，各种打折促销手段铺天盖地。而5.12的地震，使得原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。根据区域的不同，成都楼市都受到了或大或小的影响。2008年上半年，较07年上半年在产品供应量在有大幅下降。通过对08年1-6月成都楼市的回顾，我们发现一些特征： 1、 区位：城东城北领舞成都。 城东、城北作为成都楼市的后起之秀,已逐渐走进购房者的视野,并得到认同,其成交量正不断升高,随着区域的不断发展、居住环境的不断改善,必将削弱城西、城南的领导地位,呈四足鼎立局面。 2、产品类型：电梯公寓成为绝对主导。 电梯公寓已经完全占据了主城区市场的绝对主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。 08年1-6月成都市主城区住宅新增住宅项目共94个，其中电梯公寓项目就有91个，占到了96.8%。这也反映出主城区土地的缺乏。 另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越不明显。 3、户型：60-100㎡成为需求主力。 08年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积以60-100㎡为主，各楼盘的销售主力产品同样以60-100㎡的可变套2、套3户型为主。套2、套3户型是目前主力购房群体最需要的。 （二）、住宅市场分析 1、商品房市场供求情况 截至2008年7月份，全市商品房供销结束了5月以来的下降并开始回升。在量上，供应略低于5月水平，成交已超过5月，但还未回复到4月的水平，分区域看，郊区（市）县市场表现活跃，供销环比增长均超过五成，供应面积占比近7成。成交面积亦在今年首度超过同期五城区水平。1—7月，全市累计新增商品房供应同比增幅仍在继续缩小，成交降幅更是从年初以来不断拉大；供销比自5月以来连续下降，但值仍然较高。 全市商品房供销量回升。 1-7月，全市累计新增商品房供应1713.52万平方米，同比增长19.1%，增幅较1-6月继续下降8.9个百分点；累计商品房成交795.32万平方米，同比下降44.5%，降幅较1-6月增长3.8个百分点；商品房供销比降至2.15。 五城区商品房供应小幅增长，成交下滑。 1-7月，五城区累计新增商品房供应795.76万平方米，今年首度低于去年同期水平，同比减少1.8%，增幅较1-6月下降15.3个百分点；累计商品房成交439.49万平方米，同比下降38.4%，降幅较1-6月增长5.5个百分点，商品房供销比降至1.81。 郊区（市)县商品房市场供销增长过五成。1-7月，郊区（市）县累计新增商品房供应917.76万平方米，同比增长46.1%，增幅较1-6月增长0.8个百分点；累计商品房成交355.83万平方米，同比下降50.6%，降幅较1-6月增长2.1个百分点，商品房供销降至2.58. 2、住宅市场供求情况 由于灾后扶持政策给予了居民购买住宅更多的优惠，商品住宅市场所受冲击小于整体商品房市场，复苏亦更为有力；供应量开始回升，但仍只高于今年2月与6月水平，不到4月放量高峰期的一半。由于五城区价格反弹超过震前4月水平，而郊区（市）商品住宅价格本月加大降价幅度等因素，本月郊区（市）县成交随供应大幅增长过五成，今年首度超过五城区成交水平。月度累计供销比继续下降，供求矛盾关系略缓和于整体商品房市场。 全市商品住宅供销齐增。1-7月，全市新增商品住宅供应1455.63万平方米，同比增长21.7%，增幅较1-6月下降11.6个百分点；累计商品住宅成交689.19万平方米，同比下降46.8%，降幅较1-6月增长3.9个百分点；商品住宅供销比降至2.11。 五城区供销齐降。1-7月，五城区累计新增商品住宅供应644.87万平方米，今年首度低于去年同期水平，同比减少0.2%，增幅较1-6月下降21.3个百分点；累计商品住宅成交369.18万平方米，同比下降40.7%，降幅较1-6月增长5.8个百分点；商品住宅供销比降至1.75. 郊区（市）县商品住宅供销大幅增长。1-7月，郊区（市）县累计新增商品住宅供应810.76万平方米，同比增长47.4%，增幅较1-6月上升1.3个百分点；累计商品住宅成交320.76万平方米，同比增长47.4%，增幅较1-6月上升1.3个百分点，累计商品住宅成交320.01万平方米，同比下降52.4%，降幅较1-6月上升2.0个百分点；商品住宅供销比降至2.53。 （三）、五城区供销结构分析 1、商品住宅月度走势 2007年1-9月，五城区商品住宅市场供销比围绕1小幅波动：去年10月至今年3月，供求关系发生逆转，供销比震荡上升至3月份的2.89后，一路调整回落。6月五城区商品住宅市场供销比为年内首