我国物流仓储地产发展前瞻.doc

如何分享电子商务时代盛宴 ——我国物流仓储地产发展前瞻 电子商务企业物流仓储投资潮 近年来，随着我国电子商务产业爆发性增长，一场席卷全国的商贸企业物流竞赛全面铺开。从最初的租用小型仓库，到自建配送体系甚至大型物流中心。一时间，以电子商务大鳄为先锋的物流仓储业新一轮大发展似乎就要到来。包括亚马逊、京东、淘宝、当当、凡客、苏宁等主要的网上零售商均已加入自建物流。而一些规模较小的在线零售企业如走秀网、马萨玛索等由于预计将实现快速增长，也提前布局自建物流仓储。引发电商企业“集体疯狂”背后的理性因素是什么，我国的物流仓储地产又将有怎样的发展趋势，本文将试图从不同角度去解析这些问题。 表：全国大型B2C在线零售企业物流设施建设计划 企业 2010年交易额（亿元） 物流设施建设计划 京东 102 计划自建7个一级物流中心，25个二级物流中心 当当 22.6 准备组建一家由其控股的配送服务公司，打造独立的物流开放平台。已建设北京、上海、广州、成都、武汉、郑州六个物流中心 淘宝 300 建设开放物流平台以及仓储基地，将在东北、华北、华东、华南、华中、西南和西北7大区域中心位置投资建仓。基本已经选定：乌鲁木齐、成都、广州、上海、郑州、北京、沈阳 卓越 30 自建物流覆盖北京、天津、上海和广州，在全国8个城市拥有9个运营中心 凡客诚品 18.5 青岛、哈尔滨、南京、兰州、宁波、南昌、石家庄、南宁、昆明、大连10个城市已完成选址，预计下半年完成。还将开通杭州、长沙、重庆、太原、运城、贵阳、福州、厦门、郑州等10个城市，加上北京、上海、广州，预计今年年底仓储总数将达到28个 苏宁易购 10 已经建成北京、杭州、江苏三大成熟物流基地。2010年上半年在济南、青岛、杭州（二期）、盐城等地获得物流基地建设用地；已有4家进入（试）运营；6家进入施工阶段（北京、南京、天津、沈阳、四川、苏南），另外签约储备项目达到12个 新蛋 18 在全国自主配送队伍，包括北京、广州、南京、济南、成都、武汉、西安的七大分仓已经完成建设，2012年将在全国十大省会城市建仓 1号店 8.1 年将在华中、西南、西北和东北四区设立4个仓储中心，暂定为武汉、成都、西安和沈阳，还将自建10个左右的快消品类的储备分仓和300多个配送站点 一时间的物流仓储投资狂潮究竟为何，不少电商企业表示目前仓库租赁困难，在一些重点城市，甚至面临“一库难求”的局面。 物流仓储“一库难求”原因探究 我国仓库有效供给不足，租金上涨。《全国仓储业发展指数》数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785，我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。而供求矛盾在一些物流中心城市尤其显著，如北京、上海、深圳，仓库空置率极低而近年来租金快速上涨，而电子商务企业目前的增长和竞争进入都白热化阶段，而物流正是竞争的关键环节之一，提前布局物流体系才有可能在此轮竞争中不被淘汰出局。 表：2011年上半年北京、上海仓储物流市场情况 北京 上海 总存量（万平米） 103 112.9 空置率 % 4.14 7.2 租金 月/平米 27.13元 33元 租金环比上涨 7.20% 4.40% 多数仓库设施陈旧，不符合现代商贸企业的要求。目前我国仓储物流新增需求主要来自家用电器、电子商务零售商及第三方物流企业，而这些企业的仓储和配送很大一部分是B2C模式的，对仓储物流的要求更加个性化。比如需要对接企业内部的IT系统，出库、入库要比B2B模式复杂许多。货物品种繁多，多靠人工去拣选，因此单层层高不宜过高，而原先标准化的仓储往往考虑大型工业用品因而层高过高。而劳动力成本的上升将使得劳动力密集型的仓储配送业朝自动化系统转变，也将对物流设施提出更高要求。单体面积过小。目前我国仓储设施多为1-3万平米，而随着电商企业订单数量的几何级增长，并且大规模物流配送中心才可实现规模效应，较大幅度降低物流成本，电商企业对物流仓储单体面积相应增大，如京东此次在上海建立的“亚洲一号”物流中心，总面积达到24万平米。此外，由于用地日益稀缺和低价上涨，目前仓储物流出现向空中发展的趋势，立体仓库的市场需求旺盛，而在现有仓库中，只有20%是近年来建造的立体仓库，80%为不同时期建造的平方库与楼房库。因此，在难以租用到足够的适合B2C企业的仓储设施的情况下，企业纷纷开始争取主动。 第三方物流发展落后。第三方物流即由第三方专业企业来承担企业物流活动的物流形式。采用第三方物流可以降低企业物流成本、提高物流效率，同时集中资源于本身的主业，第三方物流已经成为发达国家物流的主流发展趋势。我国的现代物流产业起步于20世纪90年代末期，第三方物流目前规模较小，