李沧银座项目产品营销报告.ppt

维客广场 Bus Bus 主要道路 次要道路 Bus 公交站 购物人流 住宅出入口 购物中心人流动向 住宅区域人流动向 从维克广场而来的人流 地铁站人流 现阶段该位置商业客群更偏重于区域住宅客群 可售商业基本情况： 李沧区诠释 【F】 本项目具有哪些特征？ 自身诠释 区域规划：青岛未来CLD,城市后花园 商圈升级：未来青岛第一大商圈，城市未来商业价值凸显 城市地铁：提升通达度，缩短城市距离 商圈：李沧区核心商圈辐射区域 品牌：银座城市综合体的有机组成，共享银座品牌 通过FAB模型，对项目核心价值点进行梳理 主力店：银座主力店对周边客群的强大带动作用 商业核心价值梳理 商圈环境诠释 于区域项目相比，哪些特征具备竞争优势 Ｆ项目特征 Ａ竞争优势 Ｂ客户价值 城市商业 中心 银座主力店 银座 主力店 青岛后花园 …… 品牌 地铁配套 商圈辐射 商圈辐射 银座主力店 升值潜力 银座主力店带动下的升值发展潜力 升值潜力 核心价值 未来潜力 【A】 哪些优势能够触动我们潜在客户的核心利益。 【B】 两大亮点： 1、主力店带动优势 2、地段优势，临近核心商圈； 两个问题： 1、可售面积小，仅有6000平米 2、可售部分并非商业路段 商圈辐射区域，随着商圈发展，银座主力店带动发展潜力大。 商业巨头中的小个子，体量小，较难自成一体。 商业定位 商业定位 商圈的辐射商业 银座主力店的延伸商业群 物业类型建议： 本项目底商所处位置处于商圈扩张范围，同时银座主力店的进驻必将带动周边路段的商业氛围。但从现状来看本产品并不紧靠商业核心道路，周边居住氛围相对更浓厚，因此建议本项目业态，同时兼顾周边居民的生活需要。 商业形态 业态 备注 餐饮类 中餐、西餐、休闲餐饮 满足周边居民外出餐饮需求，同时顾及银座商业对周边餐饮的带动作用 零售类 服饰、家居家纺 银座商业带动带来商业需求 服务类 品牌美容美发美体 满足核心商圈周边高端服务需求 由于银座商业本身带有高端服饰用品以及大型超市，不建议在底商内更多涉及，主要以餐饮、个体服装饰品为主要业态，配合部分服务类行业。 物业类型建议： 根据已有数据初步推算： 源头路沿线商业总长度约126m； 枣园路沿线底商约63m; 由于住宅体量较小，建议项目会所不宜过大，建议首层面积250 ㎡ ，3层总面积控制在750 ㎡以内，按照面宽10m计算，枣园路沿线商业长度约53m; 源头路一侧 枣园路一侧 约126m 约63m；除去会所约10m 铺位划分建议： 为了尽量压缩铺位面积，同时兼顾铺面进深比例，建议： 源头路一侧商铺开间5m，进深15m ； 枣园路一侧 开间4m，进深12m； 源头路枣园路路口位置可设置较大铺位，面积控制在300 ㎡左右； 源头路一侧 枣园路一侧 面积 源头路 126*15*2=3780㎡ 枣园路 53*12*2=1378㎡ 合计 5158㎡ 铺位划分建议： 二层 越体225㎡ 双层150㎡ 两层150㎡ 越体225㎡ 双层150㎡ 一层 单层75㎡ 单层75㎡ 铺位类型： 越体铺：首层75平米左右，二层150平米左右连卖，总面积225㎡ 单层铺：越体铺下形成一个75㎡以内的首层铺位。 双层铺：一层二层连卖，单层40~50 ㎡，总面积150 ㎡ ——源头路一侧 5米 5米 5米 5米 面宽5米 进深15米 铺位划分建议： 二层 越体144㎡ 双层96㎡ 双层96㎡ 越体144㎡ 双层96㎡ 一层 单层48㎡ 单层48㎡ 铺位类型： 越体铺：首层50平米左右，二层100平米左右连卖，总面积144㎡ 单层铺：越体铺下形成一个48㎡以内的首层铺位。 双层铺：一层二层连卖，单层48 ㎡，总面积96 ㎡ ——枣园路一侧 4米 4米 4米 4米 面宽4米 进深12米 铺位划分建议： 面积 商铺类型 位置 户数 面积 面积比例 户型比例 48㎡ 单层铺 枣园路 4 192 3.84% 10.81% 75㎡ 单层铺 源头路 6 450 9.00% 16.22% 96㎡ 双层铺 枣园路 5 480 9.60% 13.51% 144㎡ 越体铺 枣园路 4 576 11.52% 10.81% 150㎡ 双层铺 源头路 11 1650 33.01% 29.73% 225㎡ 越体铺 源头路 6 1350 27.01% 16.22% 300㎡ 路口 1 300 6.00% 2.70% 合计 37 4998 100% ——户型配比 铺位划分建议： 6539 同区域内商业售价根据具体位置价格差距较大，其中与本项目位置最近的百通大厦一层售价4万元/㎡以上。 区域商业升值潜力巨大 银座商业对周边商业价值的强大带动效应 本项目商业体量不大 建议本项目底商不要急于销售，待银座稳定运营后实现较高价值： 建议销售价格： 一层：6万 二层