杭州单身公寓市场调查.doc

目 录 第一节：市场分析 一　杭州市城市发展综述 二杭州房地产行业的发展状况和前景 三　影响杭州房地产行业发展的因素 1、有利因素 2、不利因素 第二节：项目分析 一 杭州单身公寓市场分析 二　杭州市单身公寓发展优劣势及面临的主要竞争状况 1.竞争优势 2.竞争劣势 三　杭州市单身公寓市场发展现状及趋势 四　消费者分析 第三节: 杭州市单身公寓的主要经营策略及市场推广模式 一　　市场推广的开始期――以双牛大厦为代表首创小户型、商住结合的写字楼新模式小户型物业第二代国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦2002年以后，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SO-HU等各种定位的小户型物业产品纷纷在市场中出现，成为杭州小户型物业的第三代产品。代表杭州小户型物业市场未来发展趋势的第四代产品小户型群落一是高价位房屋比重过大，杭州长期以来新增高档房屋占据主流，中低档房屋严重缺乏二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示，仅有1 1％的居民购房的目的为居住，其余均为置业投资或居住兼投资目的。杭州市房地产市场价格逐年上涨，2004年杭州市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元，住宅平均价格也高达每平方米6865.65元，二手房平均价格也创新高，达到每平方米6312.33　有很多人认为房地产炒作可以刺激经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误的认识。房价过高带来一系列问题，如抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力，进一步加剧了社会贫富差距等。老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求，无需房地产炒作的刺激。相反，过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。因此，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的，最终还是要受制于老百姓的真实需求。 该类产品又称青年公寓，比较适合单身青年自住、合居或作为小家庭的过渡用房。最大程度的控制面积。 目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。 面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。拥有地段优势的稀缺产品。目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。 理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类： 商业设施类 24小时便利店 24小时洗衣店 全天候餐厅及送餐服务 运动休闲类 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戏 图书阅览 家政服务类 房内清洁服务 代购、代定、代收服务 物业及用品租赁、出售服务 商务网络类 互联网、复印、传真等酒店式公寓：这类产品随着小户型的发展演变而来，以投资客收取投资回报为主。一般来说，项目的装修标准、室内配置以及物业服务等均仿照酒店的标准，价格较高，但长期居住功能相对较弱，一般不提供厨房及煤气设备更加适合投资。 产权式酒店：由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般将客房委托给酒店经营，获取投资回报，并同时获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店大致可分为三种类型：时权酒店、住宅型酒店和投资型酒店。 小户型办公：小户型办公将办公楼分割成100平方米左右或以下的单套办公用房，产权性质多为办公，购买者基本是小企业或个人投资者。SOHO办公则是近年来小户型办公的一个衍生产品。近年来，从事设计、艺术等行业的自由职业者不断增加，他们的需求使这一产品应运而生。 首创小户型、商住结合的写字楼新模式小户型作为一种独立的产品概念在出现，最早应属年推出的“”单身公寓该楼盘的一炮打响成就了一个全新的产品类型。满足日常居住功能为主，居住氛围浓厚，价格相对略低，具有住宅的产权大量的烂尾楼