济南商业地产迎来大发展时期 城市价值得以体现.doc

济南商业地产迎来大发展时期 城市价值得以体现 当众多的开发商还在为“90平米”和“70%”两个数字伤透脑筋的时候，老潘却在“周游列国”，如今他的博客上见到最多的就是游记。老潘的脸上依然能露出那么轻松自信的笑容，原因就在于SOHO中国早已从住宅开发完全转向商业地产，而“朝外SOHO”五天就销售了7.4个亿。 在我们对潘石屹的“先知先觉”表示无限感慨与佩服之际，同时也应看到，在楼市弥漫观望气氛的今天，商业地产已成为投资人追捧的热点。新政对住宅市场宏观调控力度的加大，迫使众多投资者将目光投向商业地产，而且从投资回报率来看，相对于住宅而言，投资商业地产回报率会更高一些。全部为写字楼和商业立项的“朝外SOHO”的热销就是一个典型的佐证。 近观济南房地产市场，商业地产项目长久以来处于弱势地位，在房地产投资领域，住宅物业可谓风光独步，虽说省城楼市投资热度尚属理智，但房价还是在眼看着逐步递增，投资者也在细算着收入几何。但是住宅的基本属性终归是居住，再延伸一点也更多的是保值增值功能，而商业地产才是真正富涵投资经营理念的最市场化的物业类型。 对于济南这个省会城市来说，商业地产的城市价值更是不容忽视。济南还没有跨入一线发达城市的一个重要原因，就在于商业氛围的不够浓厚。我们可以看看北京、上海这些发达城市，哪一个不是商业地产鳞次栉比，各档商圈遍布。济南虽有多个传统商圈存在，但论规模论品质都相去甚远。 在新政对住宅市场进一步规整之时，济南商业地产终于迎来了大发展时期，商业地产格局在变，商业地产捷报频传，商业地产氛围火热。永安大厦开盘热销，高档高品质写字楼引领高端阶层；圣凯·摩登城认筹火爆，彻夜排队只为求得一铺；海蔚广场联姻贵和购物中心，升级东部商圈；海鲜大市场以经营管理为根本，深受投资者追捧；七里堡商贸中心升级改造，备受市场关注，开盘在即……这些商业地产项目本身利好的同时，也在隐性提升着济南的城市价值。 也许正如潘石屹所说，这一轮的房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响。相反，随着政府对住宅市场的调控力度加大，房地产行业中最市场化、最有创新性的就是商业地产了，商业地产也是集中体现一个国际化大都市价值最核心的部分。 济南商业地产火爆背后尚存隐患 三个隐忧不得不提 商业地产的开发代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平，同时也因为商业地产丰厚的利润和辉煌的发展前景，商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。济南市商业地产的发展主要表现在以下几点： 媒体观点[济南商业地产异常活跃 原是品质升级带来升值空间][济南商业地产迎来大发展时期 城市价值得以体现][省城商业地产迎来火热夏天 多中心格局逐步形成] 一、城市改造带来商业地产发展机遇 商业中心的发展应当与城市发展的节奏合拍，济南现在大规模的城市改造，为商业地产开发创造了良好的契机，无论从商业角度还是地产角度来看，现在发展商业地产生逢其时。 二、传统商业日趋衰落，新兴业态增长迅速 传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落，一些新兴的商业业态，如大型超市、综合购物中心、SHOPPING　MALL、各类专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。这些新的商业业态在将一些新的消费理念引入济南的同时，也引发了投资者的关注。 实例解析[银座晶都国际品牌价值解读一：在商业与地产之间][杨依政：汇泉地王广场的神秘面纱正在逐步揭开] 三、商业地产供需两旺 在当前经济形势下，债券、储蓄、证券、房地产几种投资方式中，无论从投资风险还是回报率来分析，作为个人投资，房地产是最佳的选择之一。相对于住宅和写字楼，商铺的商业特性更为明显，这就决定了它更具有投资价值。在北京、上海、广州、深圳等大城市，投资商铺早就成为最为热门的投资方向之一，而现在的济南正在向这个方向努力着。 四、商业地产火爆背后尚存隐患 济南商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：济南市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区商品房和写字楼的2至3倍，有的甚至更高。在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的投资者：据测算，在眼下的济南市场，住宅投资收益率约为5％到10％，而商铺投资的收益率则为10％～20％，有的甚至达到30％以上。 延伸阅读：[外资设限为纷争画句号？ 商业地王争端峰回路转] 急剧增长的商业需求着实把济南商业地产烧得火旺。而火热的背后，并不能掩盖出现“死铺”和商铺空置率日趋走高的隐忧。据分析，济南商业地产的隐忧主要来自三个方面：一是盲目开发，定位不准；二是包装过度，物非所值；三是