湖南长沙永华大厦 投资价值分析 北京九汇华纳产权经纪有限公司 地址 .doc

湖南长沙 永华大厦 投资价值分析 北京九汇华纳产权经纪有限公司 地址：北京市朝阳区朝外大街22号泛利大厦305 联系人： 徐先生 目 录 1．长沙写字楼市场宏观分析 4 1.1 地理位置及写字楼市场现状 4 1.2 区域交通及房地产现状 4 2． 永华大厦房产价值分析 4 3．周边写字楼投资回报分析 5 3．1 写字楼租、售价格市场调研 5 3．2 入驻率分析 6 3．3配套设施调查 6 4．写字楼市场前景分析 7 4．1 长沙经济形势分析 7 4．2 写字楼客群分析 7 5．总结 8 长沙写字楼市场宏观分析 1.1 地理位置及写字楼市场现状 长沙市位于湖南省东部偏北, 湘江下游和长浏盆地西缘。东邻江西省宜春，南接株洲、湘潭，西连益阳，北抵岳阳。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积11819.5平方公里，其中城区面积556平方公里。 近年来长沙写字楼市场风起云涌，华美欧国际、运达国际广场、佳天国际新城等一批专业高端写字楼频频亮相；长沙的中央商务区也开始跑马圈地的扩大发展区域。楼宇积聚效应带来的经济发展被广泛认知。写字楼市场这片沃土被价值投资者挖掘出来，相对于住宅市场的高售价、高租金收益、高投资回报，吸引着越来越多的投资者参与其中。刺激着长沙写字楼市场全面升温。 1.2 区域交通及房地产现状 据长沙城市的总体规划，长沙市商务中心以芙蓉为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、南至人民路，总面积约4平方公里。集金融、商务、办公于一体。 2 .永华大厦房产价值分析 永华大厦位于长沙市芙蓉区蔡锷中路，项目占地4973.19 平方米。永华大厦项目主体结构十七层，总建筑面积32,606.67平方米，其中，主楼26,903.43平方米，1-3层商业用途，4-17层为办公写字楼。 永华大厦始建于1995年10月，1998年1月主体竣工。目前该大厦部分物业出让。出让面积共计18,741.29平方米，分布为：1楼商铺108.38平方米，2楼商铺664.28平方米，4-17楼写字楼17,968.63平方米。 3． 周边写字楼投资回报分析 3．1 写字楼租、售价格市场调研 引用2010年长沙写字楼网相关数据 开福区 写字楼 租价 售价 长沙之芯 1.8元/㎡/天 起10888元/㎡ JF联合中心 1.2元/㎡/天 均4480元/㎡ 广阔大厦 1.5元/㎡/天 均6300元/㎡ 芙蓉区 写字楼 租价 售价 顺天财富中心 1.8元/㎡/天 均4800元/㎡ 恒隆国际 1.8元/㎡/天 均5000元/㎡ 文化大厦 1.8元/㎡/天 均6100元/㎡ 联合商厦 1.5元/㎡/天 均4200元/㎡ 蓝色地标 0.8元/㎡/天 均3500元/㎡ 华美欧大厦 1.8元/㎡/天 均8100元/㎡ 天心区 写字楼 租价 售价 新时空NO.1 1.1元/㎡/天 均3900元/㎡ 标志长沙商务中心 1.8元/㎡/天 均8000元/㎡ 汇源大厦 1.2元/㎡/天 均3400元/㎡ 由以上三组表格数据可以分析出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是商端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。开福区和天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平。体系建设处于发展之中。 总体分析，由于国内外一些大企业公司入驻长沙，长沙对商端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，。经历2010年的楼市黄金期之后，一批“后起之秀”的租价和售价都在找机会上涨。 3．2 入驻率分析 写字楼 入驻率 写字楼 入驻率 中天广场 50% 顺天财富中心 90% 中隆国际 98% 佳天国际新城 90% 文化大厦 90% 金源大厦 99% 惟一星城国际 90% 新世纪大厦 80% 从上表可以得出结论，由于长沙近几年自身经济发展的快速，不少外企、国内大型企业（酒店、地产、网络产技行业等）进驻长沙，使得长沙商端写字楼进驻率处于高位，潜在的刚性需求十分巨大。 3．3 配套设施调查 写字楼 周边配套 写字楼 周边配套 中天广场 中天商场 顺天财富中心 锦绣红楼 中隆国际 中国移动、中天广场 佳天国际新城 餐馆、娱乐 文化大厦 通程大酒店 金源大厦 家乐福、体育馆 惟一星城国际 富临饭店 新世纪大厦 家乐福、体育馆 长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。非中央商务区的写字楼配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富。 4．写字楼市场前景分析 4．1 长沙经济形势分析 2009年长沙全年完成地区生产总值3300亿元，增长14.5%;地方财政收入406亿元，增长18.7%;完成全社会固定资产投资2430