盘龙城N地产开发项目定位策略.doc

盘龙城N地产开发项目定位策略 推出了盘龙城N项目的前三期楼盘，物业类型为独栋及连体别墅，总开发土地面积 逾800亩。其设计及建造风格可以概括为大气、舒适、园林化及环保节能。 3.2项目宏观环境分析 3.2.1政策法律环境 3.2.1.1 2006-2009年房地产市场重大政策回顾 2006年5月24日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地 产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），内容涉及调整住房供应结构、改革税 收、信贷和土地政策、加强廉租房和经济适用房建设、增强房地产市场信息透明度 等； 2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的 意见》（简称9部委“十五条”），对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户 型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。 2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通 知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明 确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市 场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地 产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 2006年8月19日，中国人民银行决定，自即日起上调金融机构人民币存贷款基 准利率。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。 同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下 限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。 2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月22日、9月25日中国人民银行 连续5次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调到7.29%。 2007年9月27日，央行又出台了收紧和加强对房地产开发建设贷款和个人住房 按揭贷款管理的六条意见，明确规定个人购买第二套住房首付比例不得低于50%。 2007年11月10日和2008年1月15日、3月25日、4月25日、5月20日央 行连续五次调高金融机构存款准备金率。 2008年8月11日，国务院公布《民用建筑节能条例》，规定：房地产开发企 业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要 求、保温工程、保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用 说明书中载明。 受国际金融风暴的影响，2008年9月15日,央行宣布从9月16日起，下调一 年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。 2008年10月9日，央行再次宣布再次对基准利率、存款准备金率实行双降。 2008年10月11日，国税总局宣布，自2008年11月10日起，对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对个人销售或购买住房 暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 同日，央行和银监会宣布，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提 供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为 20%。 2009年12月9日，国务院召开常务会议，个人住房转让营业税征免时限由2年 恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 2009年12月17日，财政部发布通知，自2010年1月1日起，个人将购买不足 5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的 非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的 价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的， 免征营业税。 3.2.1.2 2010年宏观调控政策分析及市场预测 2010年政府针对房地产的调控政策将由此前的支持房地产行业发展转向抑制投 机、遏制房价过快上涨，并将综合使用土地、信贷、税收等多种调控手段，以实现 供需双向调节、全方位管理并形成多重政策叠加效应。因为中国经济在2009年下 半年已逐步开始走出国际金融风暴的影响，各地频频刷新的“地王”记录，以及仍 在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病；采取有效措施抑制房价 过快上涨也是控制CPI增幅，防止经济重新出现过热趋势，维护社会和谐稳定的必 然选择。 但专家对2010年中国房地产市场前景仍然持乐观态度，原因有五： 第一，购房愿望和能力支撑刚性需求。在我国，房价收入比长期高居不下，刚 性需求似乎摆脱了收入约束，而造成这种现象的原因有三，一是我们富裕阶层的相 对数虽然较小，但绝对数很庞大，新增住房尤其是优质资源必然先被这些“新富” 购买；二是经济长期保持高速增长，年轻家庭对收入递