小区房屋设施、机电设备管理和维保等服务工程维修规程资料.doc

目 录 01工程管理服务策划 2 02设施设备管理规程 6 03设备安全操作管理规程 14 04土建维修安装操作规程 25 05外包设备维保监督管理规定 29 06客户家庭安装/维修规程 30 07生活用水二次供水管理规定 37 08房屋管理规程 38 09房屋接管验收规程 40 10房屋接管验收发现问题的整改 49 11房屋及附属设施维修管理程序 50 12弱电系统维修保养规程 53 13配电房管理规定 57 14供配电设备设施运行管理规程 58 15供配电设备设施安全操作规程 61 16供配电设备设施维修保养规程 62 17给排水设备设施操作规程 64 18给排水设备设施运行管理规程 65 19给排水设备设施维修保养规程 68 20正压风机维修保养规程 72 21电梯运行操作规程 73 22电梯设备维修保养规程 75 23消防系统维修保养规程 78 24集中交房期报修流程 81 25集中交房期后报修流程 82 工程管理服务策划 编号：RTWY-HRJY-GC-001 版本号：A/0 1.目 的 本文件规定工程管理的组织结构以及工作标准，用于规范和评价工程维修管理工作。 2.范 围 适用于小区的工程管理和维修服务。 3.服务提要 工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维保等服务内容。 4.内 容 4.1 工程管理组织结构图 4.2 岗位职责参考《岗位说明书》 4.3 服务项目和标准 4.3.1 机电设备服务内容和标准 序号 设备 名称 巡查保养频次 保 养 内 容 效果 责任人 周 月 季 年 1 供 配 电 系 统 1 1、机房卫生清洁； 干净 设备责任人 1 2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活； 正常 2 3、接触器触点良好，无烧蚀； 正常 1 4、继电器延时准确，接线触点完好； 正常 1 5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮； 完好 1 6、熔断器底座牢固，接触良好； 完好 1 7、电容器无膨胀或高温渗油现象； 完好 1 8、互感器接线柱牢靠，无发热； 正常 1 9、开关接触良好，开断正常，无发热； 完好 1 10、清洁配电柜内灰尘。 干净 2 供 水 系 统 1 1、机房卫生清洁； 干净 设备责任人 2 2、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵手动试运转，运行中无异常噪声或振动； 正常 2 3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养； 完好 1 4、管道、阀门保养； 完好 2 5、检查各开关、接触器、按钮等动作应灵活可靠，各接线端子紧固可靠，控制柜功能正常，开关状态设置正确； 正常 1 6、水泵、阀门、管道、支架除锈、翻新； 完好 1 7、清洁控制柜内清洁。 干净 3 中央空调系统 1 1、机房卫生清洁； 干净 设备责任人 1 2、冷却塔清洁、维护保养； 完好 2 3、风机盘管清洁、维护保养； 完好 1 4、冷凝器、蒸发器维护保养； 正常 1 5、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养； 正常 1 6、冷冻水、风机盘管管路保养； 正常 1 7、阀类维修保养； 完好 1 8、控制柜设备维护保养； 完好 1 9、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新； 完好 1 10、清洗风口隔尘网； 干净 1 11、清洁控制柜内灰尘。 干净 4 电梯系统 1 1、机房卫生清洁； 干净 设备责任人 2 2、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接件是否牢固； 牢固 2 3、检查控制箱所有电缆连接情况，并紧固； 牢固 2 4、检查空气开关接触器、继电器触头是否清洁平滑； 完好 2 5、测量控制箱绝缘电阻（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）； 正常 2 6、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻； 正常 1 7、检查、清洁散热风机； 正常 2 8、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘； 完好 2 9、检查制动力矩，调整制动弹簧； 正常 2 10、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质变脏，应及时更换； 正常 2 11、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换； 正常 2 12、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；