某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目立项申报建议书资料.doc

某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目立项申报建议书 2004年6月××商业营业用房新增供给项目: 项目名称 项目位置 总建筑面积 建筑形式 燕莎盛世 海淀区北三环马甸桥 2800平米 底商 中安盛业大厦 朝阳区北苑路 3000平米 底商 莫奈花园 顺义区后沙峪乡 5000平米 单体(会所) ZAMA?咱们 朝阳区×××东风桥东 2000平米 单体(会所) 瑞都国际 通州区九棵树48号 不清楚 底商 太阳花社区 丰台区五里店 2000 住宅可做底商 大红门亮驿服装城 丰台区南顶路51号 20000平米 单体 季景沁园 朝阳区望京西路 不清楚 底商 天创科技大厦 海淀区海淀北大街 14000平米 底商 柏阳景园 朝阳区东五环五方桥东北 5000平米 底商 那尔水晶城 大兴区兴丰大街 3000平米 底商 嘉多丽巢 朝阳区东三环华威桥西南 10000平米 底商 西BD 海淀区紫竹桥东南 4000 底商 爱家国际收藏品交易市场 海淀区 30000平米 单体 爱家国际商业中心 海淀区 168000平方米 单体 家乐福双井店 朝阳 12000平米 单体 新增分布分析 新增项目分布呈现这种布局??东、北部地区供应较大,而南部地区等老城区供应较少。 海淀区新增商业物业数目和面积最大,远远超过其他几个区域的供应量。新增的几大独体商业物业都集中于该区域,短时间的放量供给给市场消化带来不小压力。 朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小,多为社区底商,商铺市场零散、活跃。 其他几个南部区域的分布数量普遍较少。 由于南城房地产项目开发时间较晚,社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小,整体发展不够成熟,且有的新建社区位于老社区范围,商业项目开发较为滞缓,不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境的基本要求。 2.4.3 商业地产的租售概况 根据统计,到2003年年底××市商业地产的显性空置率为7.2%,但隐性空置率在15%以上,而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工,××市场商铺供应将在未来两三年急剧增加,三四年后,××商业地产会出现过剩,而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。 2.4.3.1需求群体分析 截至本月,××市商业物业市场已经形成了齐头并进的三大需求群体: 跨国零售企业。 随着各国零售业巨头抢滩××零售业市场,跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加,美国沃尔玛、法国家乐福、百安居等竞相在京选址开店。 国内大型零售企业。 国内大型零售企业的扩张形成了××市商业物业需求的另一主力,为与即将到来的国际零售巨头对抗,早在2001年,国内的零售企业就开始进行积极扩张,而××是这些企业发展的重点,因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入××市场。 中小投资者。 许多中小投资者纷纷看好××商业市场的投资潜力,成为××写字楼和住宅底商的强有力需求者。 2.4.3.2 需求区域分析 从近年的需求情况来看,商业物业需求的区域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标,其次是海淀区。从需求方向看,对商业用房的最大需求量体现在对小型摊位的需求上。 2.4.3.3 租金售价分析 2004年6月商业物业销售均价为19963元/平方米,出租平均价格为6.5元/平方米/天。同比上月租售价格水平略有提升。 租售价格两极分化:最高售价可达30000元/平米,而最低只有4000元/平米;最高租金可达10.3元/平米/天,而最低只有0.4元/平米/天。 2.4.3.4新增出售情况 新增商业物业平均出售率达到了65%。其中家乐福双井店和那尔水晶城的商业全部售出,而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。反映出地理位置处于成熟商圈的大型超市和服装、餐饮类商业物业较受市场的追捧。 2.4.4 对××市商业地产市场的展望 2.4.4.1 预计供给 供给继续放量。 未来的住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增加,尤其是在CBD、亚运村和中关村地区。在目前已知的CBD数百万平方米的开工量中,在2008年之前,CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。 商业物业项目定位愈趋合理。 新增的供应令市场竞争加大,为增强项目的竞争力,迎合不同消费层次的需求,一方面,传统的商业设施在积极调整业态;另一方面,开发商将更加注重项目定位和市场细分,从市场定位、推广到运营,都将日趋具有计划性和专业性。定位更加明确的新型业态也不断出现。比如预计于今年10月1日正式开业,位于××海淀区中部蓝靛厂、西三环和西四环之间的新燕莎MALL,总建筑面积约38万平方米