深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究分析报告（可编辑）资料.doc

深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究分析报告 com性 11 com性 12 com利度属性 12 com围属性 13 com性 13 三 项目投资环境分析 14 31宏观环境分析 14 32深圳市房地产市场分析 14 com市场政策 14 com市场特征分析 16 33项目周边房地产市场发展分析 23 com边住宅市场发展分析 23 com边商业市场发展分析 28 四 项目SWOT分析 31 41 S优势 31 4 2 W 劣势 31 4 3 O机会 31 4 4 T挑战 31 五 项目定位 32 51项目发展策略 32 com展策略 32 52项目发展定位 32 com位 32 com位 33 com位 34 六 项目经济效益评价 35 61项目工作计划 35 com虑因素 35 com点安排 35 62项目经济效益分析 36 com提 36 com资估算 37 com金构成 38 com用计划 38 com析 39 com果指标分析 41 63项目风险分析及防范建议 42 七 附表 43 研究结论 11项目属性 项目为车辆段上建物业 地块用途为居住计容积率建筑面积为3061万平方米包括182万平方米的保障性住房和626万平方米的单身宿舍 项目位于大南山与赤湾片区交界处西南侧临兴海大道东南侧临松湖路东北侧为大南山 大南山为包括高尚居住区办公创业园在内的综合性地区而赤湾则是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于一体的综合性港区大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征大南山南侧地区由于靠近赤湾片区港区货运仓储及工业氛围浓厚生活氛围缺乏 项目目前拥有陆路水路交通优势未来将规划地铁2号线和5号线城市内外交通便利性将进一步提高目前大片区配套较为完善而区域环境配套相对较差 大南山未来发展意向根据规划片区应利用大南山公园别墅区的人行入口组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带的人行空间联系体现山城海的相互交融 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设以规避近期不足带来的风险 属性界定如下 区位属性陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹地铁上盖·规模较小车行便利度较高·生活配套匮乏 居住氛围不足·无生活配套提升可能 大南山麓一线山景资源·海景资源 美国次贷危机引发了金融海啸恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场政府采取各种措施恢复市场信心楼市有一定的反弹房地产政策方面由从紧转为明显放松市场效果已初步显现 深圳市房地产市场总体环境 关内新增住宅用地供给持续降低土地稀缺性增强将直接影响到关内新增住房的供给 截至到2009年5月深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象价格出现上涨交易量先升后降 2009年初房产需求以刚性需求为主从5月春交会来看主力成交楼盘以低价位为主近期需求结构由首次置业向改善性置业转变同时投资需求增加 2009年5月深圳房地产市场呈供小销大供应量大幅下降成交量环比略有上升其中一手房市场呈现量价齐升二手房市场量跌价升部分地区成交价格量出现下降趋势其中南山区量价仍保持上升 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整 本项目周边区域房地产市场概况 2009年1-5月南山区成交面积为6491万平方米居关内成交面积的首位成交均价为154万元平方米2009年5月90平方米以下户型成交呈现量价齐升态势90平方米以上户型成交呈现量跌价升态势各户型成交均价全线回升 本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主少量的舒适型大房价格约为9000～15000元平方米 本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析近年新推楼盘以舒适性的大户型为主面积多为100平方米以上的3房以上户型少量的小户型均价多在15000-20000元平方米以上少量小户型价格约为10000-15000元平方米 东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例120平方米以上户型成交量逐年增加从价格上来看120平方米以上产品价格明显高于小面积产品价格在17000元平方米220平方米以上产品价格增长速度较快 13项目SWOT分析 优势项目拥有较好的大片区配套及稀缺的景观资源且邻近区域内的高档住宅区有利于整体产品价值的提升 劣势项目所在区域环境一般高尚生活氛围弱化港口功能强化以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性将制约本项目的发展 机会而深港一体化发展以及紧密结合市场需求的产品设计会给项目的发展带来利好 挑战目前房地产市场处于震荡调整期未来经济及政策环境的变化具有不确定性为本项目发展带来一定挑战 具体分析详见正文 14项目发展定位 发展策略 蛇口片区土地稀缺性增强项目发展应从土地价值最大化角度出发充分利用空间及资源双重稀缺性充分挖掘发展项目的潜在价值 项目发展应立足未来