观澜中心幻灯片.ppt

尚辅网 / 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　在类比商圈中，低档餐饮经营情况一般，而中、高档餐饮的经营情况比较理想。随着人们对生活质量要求的逐步提高，观澜、龙华目前的餐饮类业态的档次和服务与实际市场需求存在一定差距，消费者对中、高档餐饮餐饮的需求不能得到完全释放，因此中、高档餐饮仍有一定的市场潜力可以挖掘。 ｂ.餐饮类（调整前面积为2337㎡）： 　新商圈现有的餐饮面积只有400㎡，档次较低，经营情况一般。而本项目商业绝对有条件成为新商圈中、高档餐饮的主要提供者。 　　因此，将本项目餐饮类业态面积略为上调，由2337㎡上调至3000㎡。　 　餐饮类是消费目的性很强的业态，因此在缺乏商业氛围时可通过一定规模的此类业态以积聚人气。 尚辅网 / 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　与餐饮类相似，观澜、龙华的休闲娱乐类业态由于总体经营水平相对较低，提供的服务质量不高，导致本地消费者被迫舍近求远进行跨区域消费，潜在消费能力被低估的程度相对更加突出。 c.休闲娱乐类（调整前面积为938㎡）： 　从提升本项目住宅和商业综合价值的需要出发，结合“BCC生态休闲购物街区”的整体定位，以及“第三生活空间”的内涵定位，本项目休闲娱乐类业态的规模及档次都应该在类比商圈的平均水平上有所提高。 　根据以上分析，结合本项目商业目前的规划布局，将该类业态面积从938㎡上调至2000㎡。 　该类业态消费目的性很强，在缺乏商业氛围时可多设此业态以积聚人气。 尚辅网 / 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 d.服务类（调整前面积为896㎡）： 　随着周边市政设施的相继启用和不断完善，以及受到本项目商业其它业态带来的人流影响，对该类业态的需求能够相应达到一定的水平。 　　综合考虑两方面因素，对该类业态面积不作调整。 　各类比商圈的服务类业态比例相同（皆为6％），总体经营情况良好，说明消费者对这种该类业态的需求平稳。 尚辅网 / 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　该类业态的整体盈利能力有一定的限度，对商业售价或租金相对比较敏感，即对较高售价或租金的承受能力相对较弱。 e.文化类（调整前面积为1167㎡）： 　类比商圈中文化类的面积平均占比为8％，其中在观澜老中心区商圈和龙华天虹商圈中的比例只有1％和0％，即基本没有这类业态；而在龙华佳华商圈中面积占比达到23％，原因是该商圈中有一个约1200㎡的中型书店（经营情况一般），大大提高了该业态的面积占比。以上说明，观澜、龙华的消费者在这方面的需求不高，类比商圈的平均占比并不能反映观澜、龙华市场的实际需求情况，虚高的成分较多。 　根据以上分析，结合本项目商业目前的规划布局，将文化类业态面积从1167㎡下调至400㎡。 尚辅网 / 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 f.医疗保健类（调整前面积为887㎡）： 　虽然该类业态总面积占比比较稳定，但因产品同质化的特点比较突出，因此在商圈内一个相对集中的区域重复出现的频率并不高。 　类比商圈中该类业态的面积占比不高（6％），各商圈比例相近，总体经营情况良好，说明此类产品市场需求较稳定，整体比例比较合理。 　根据以上分析，结合本项目商业目前的规划布局，将该类业态面积由887㎡下调至500㎡。 　该类业态如果面积过多将对生态休闲购物氛围的营造产生一定的影响，另外核心主力店对该类业态将提供一定的补充。 尚辅网 / 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 g.生产用品类（调整前面积为0㎡）： 　该类业态的档次形象和店铺形象不佳，经营该类业态将有损本项目商业的整体形象。 　如前所述，新商圈现有该类业态的面积已远远超出类比商圈的平均水平，且经营情况较差，说明该类业态目前处于明显的供大于求的状态。 　根据以上分析，对该类业态的面积不予增加。 尚辅网 / 定性调整后的本项目商业各业态合理面积如下表所示： 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 尚辅网 / 1、街铺业态分区分析思路： 本项目商业业态规划 街铺业态分区分析 首先，根据本项目商业目前的总体规划布局和人流汇集状 况进行分区； 然后，从规划布局特征、消费特征、售价/租金承受能力 （盈利能力）这三个角度对各分区适合的业态进行分析。 尚辅网 / 人流主入口 核心主力店二楼出口 人流次入口 人流主入口 二楼休憩广场 二楼观景平台 2、二楼街铺业态分区分析： 本项目商业业态规划 街铺业态分区分析 人流流转路线 E G F H E