泰安时代广场营销招商推广方案.ppt

利用点一：大盘效应的信誉、实力、规模，包括推广与开发的大手笔； 以大带小，以小推大，不可无限制的利用大盘效应而忘记在小 的方面为大盘做推广积累。 利用点二：综合体影响力、关注度、市场力是地下部分营销过程中的主要利用点。 利用点三：在相对独立的基础上把地下部分统筹到整盘操作中，节省成本。 但我们必须通过周 密系统而务实的思 考来辨别我们所 面对的机会和资 源与限制条件，以 确保产品营销的 利润最大化和风险 最低以及长期运营 的成败。 1、周边市场需求 2、便于旺场 3、资金快速回笼，获得较高回报 4、便于后期管理 5、投资者更有信心 6、便于提升项目品牌 7、产品比较适合 泰城泰山，首席中央购物中心 （以城市为坐标，凸现城市与名山，将项目的定位拉到最高端） 城市中央，首席购物中心 （借用老商圈概念，引导新城市中央商圈） 招商销售—招商策略 招商的基本原则 第一基本原则 要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55：20：25的产业经营黄金比例，但是鉴于泰安的特殊市场环境，建议此比例优化为70：15：15。 自用型中小型商家，在商家充沛的情况下，要根据业种规划适当筛选。 第二基本原则 要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。前面确定的“泰城泰山，首席中央购物中心”的品牌形象和“泰城，首座生活体验式购物中心”的市场形象是招商过程中始终把握的原则。 第三基本原则 购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。主要指的散户招商。 第四基本原则 招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 招商销售—招商策略 招商的基本原则 第五基本原则 核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线的端点。 第六基本原则 特殊商户招商优惠原则。主要针对主力店和个别高档品牌辅助店。“以点代面，特色经营是购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。 第七基本原则 租赁经营采用放水养鱼的原则。针对非购买50年使用的入驻散商，给与入驻优惠和前期租金优惠的政策，鼓励其入驻帮助其前期经营。本项目属于政府重点招商引资项目，可以为商户申请一定的税费优惠。 第八基本原则 提供配套服务。比如在拥有充沛停车场的优势下，再一定程度上解决部分仓库位置、借助主力商家提供信息化管理平台和商场内一卡通等配套服务。 招商销售—招商策略 招商方式 1、全面撒网、重点捕鱼 向所有目标商家、社会公众宣传项目招商信息；其一为项目整体造势、其二体现项目高度、其三可以强化向目标商家的信息传递。 2、项目发布会 以新闻发布会的方式，邀请前期洽谈过的目标商家、媒体、政府、合作商家、产品设计单位等召开项目发布会，深入传递项目信息，打动目标商家并借助媒体进一步宣传推广。 3、项目洽谈会 开发商或者合作单位派遣技术专家与客商直接进行接洽，针对性强、影响大、实效性好；便于快速促成双方老总会面达成合作共识。 4、投资研讨会 在确定主力商家后，为了进一步吸引层次较高的辅助商家、零散商家，提高项目租金和售价，打动投资客，组织以入驻主力商家、目标辅助商家、其他商家、积累的目标投资客群、媒体等，召开的项目专题投资研讨会，可以全面促进项目的招商、销售工作。 5、电话、信函与登门拜访 招商销售—招商策略 招商进程安排 重点针对自用型商家招商销售 积累租赁性商家 着重销售推广 2010年 9月1日-11月1日 完成购物中心整体招商工作 着重销售推广 2010年11月1日- 2011年2月1日 重点针对自用型商家招商销售 售楼处到位 招商成功辅助宣传 继续中小商家招商 2010年 8月1日-9月1日 确定主力商家 制订剩余面积招商策略 项目发布会 着重招商宣传 2010年 6月1日-8月1日 确定招商策略 确定招商场所 组建培训招商队伍 确定推广定位 设计推广物料 招商与销售推广全部到位 2010年 5月1日-6月1日 招商工作 推广工作 时间 招商销售—销售策略 销售基本原则 基本原则一 如何核心主力店整体购买50年产权，在成本加价的基础上尽量多的提高价格，即在9400元/㎡的基础上尽量提升价格。 由于整体出售给核心主力店的价格相对零售价格较低，所以，建议尽量不采取这种形势，而应该采取即出售给核心主力店，又尽量小面积出售的原