[工程科技]2010年11月太原商业地产投资环境调研报告ppt42.ppt

新商业模式解码 俗话说，只有买错没有卖错，对于开发商与管理商而言（实为同一集团）， 不仅不需承担一定的经营风险，反而可以更多的获利。 其一，若按照大面积销售商铺，不仅销售时间拉长，而且单价上不去，不 容易提升销售额。如今，小面积分割了，客户都看中总价较低，不会太过在意 单价多少，当然，开发商所定单价不会太那么离谱。这样一来，当然能够提升 整体销售额了，而且销售时间也大大缩短了。开发商只用了短短4个月的时间就 将一期28万方的商业售罄。 其二，通过管理商的用心运作，大力度招商成功，做好宣传推广，提升商 业价值和租金收益，将租金返给客户的同时，还可以拿到一定比例的租金分配。 此案例就是2009年风靡全国的商业地产 ——浙江·桐乡世贸中心 Zhejiang · tongxiang world trade center 桐乡世贸中心首期 项目已成为“中国最大 的皮革集散地”、“长三 角旅游购物新基地、新 热点”。中国皮革展贸 将从此树立新的标杆。 销售价格由最初的均价16000，三个月的时间，价格上涨到均价 28000元。项目一期销售金额达近45亿元，获利已达到20多亿元。 新商业模式解码 新商业模式具体销售政策例举： 客户购买商铺签定【商品房买卖合同】与【委托经营管理合同】 包租十年 前三年每年8%租金一次性返还 第四、五年租金标准不低于8%，超出部分8：2分成。 根据市场实际租金进行8：2分成。 新商业模式解码 假设： 一套商铺面积28㎡，开发商心理销售价格是8000元/㎡ 则： （出街价格定为12300元/ ㎡） 定价原则：根据市场实际价格判断将后期租金支出例入房价，出 街总价包括开发商实际心理总价和租金支出。 面 积 28 ㎡ 单 价 12300元/㎡ 总 价 344400元 24%租金 82656元 实际单价 9348元/㎡ 实际总价 261744元 商业地产没有绝对的价格 只存在价值的体现 投资预判 此报告撰写前，未明确开发某一地块，对地块情况及周边商业环 境不能做出准确的知晓和判断，不敢妄下定论。 所有，关于投资的具体类型定位与分析待确定地块后，我司会根 据实际地块情况进行市场研究，做出力所能及的定位报告。 我们暂可假设一地块进行投资预判，虽不够准确，但也可确定 此项投资的可行性。 投资预判 假设某地块具体参数和开发成本如下表： 土地面积 100亩 占地面积 66670㎡ 容 积 率 2.5 总建筑面积 166675 土地单价 120万/亩 土地总价 12000万元 总开发成本 50000万元 投资预判 假设出售价格10000元/㎡，则： 销售总价：10000×166675=166675万元 前三年租金返还：166675×24%=40002万元 实际回款金额：166675万元－40002万元=126673万元 实际获利： 126673万元－50000万元=76673万元 公司 ： 地址 ： 联系电话 ： 网 址 ： 邮 编 ： 恒世博勝(中國)房策機構/中國房地産策劃聯盟理事單位 Constant expo wins (China) housing policy organization/China real estate planning union director unit 太原商业地产投资环境调研报告 Taiyuan commercial real estate investment environment research report 2010.11 ·太原，是一座具有2500多年悠久历史的中华古城，2003年迎来了她 建城2500周年的辉煌庆典（公元前497—2003年）。 ·太原是山西省的省会，太原是山西省的政治、经济、文化、教育、 科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱， 以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能 源重化工城市。 ·现在，太原已经发展成为一个以冶金、机械、化工、煤炭工业为主 体，轻纺、电子、食品、医药、电力和建材工业具有相当规模， 工业门类比较齐全的现代化工业城市。 ·面积总面积 6988 平方千米，市区1460 平方千米。 ·2009年度地区生产总值：1545.24亿元人民币，占山西省GDP的 21.7%。人均GDP 超过44319元，比上年增长1.9%，按2009年平均 汇率计算达到6488美元。 ·2010年度上半年，我市实现GDP821．08亿元，同比增长12％ ,其 中，第二产业对经济增长的贡献率为52．23％，第三产业为 47．55％。 ·太原市统计局公布