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世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告 呈：东莞市世纪城商住开发有限公司 商业物业目标沟通 世纪城千亩大盘商业物业运作目标： ②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值； 概况 长约180米，总面积10163M2； 由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间； 周边商业分析 周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业； 汇报思路 东莞商业物业市场分析 大型商业物业比较表 商铺调查表 商铺经营状况 东莞商铺调查小结 购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者； 商业物业价值判断 关于两种商业类型的价值对比研究 关于东莞目前商业物业投资价值的思考 大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。 世纪城国际公馆商业物业价值分析 本项目商业物业的可能性 以风情商业街为主的运作模式最为可行； 推广形象的确定 推广名建议： 东方魅力 形象延展： 与上海新天地，香港顶级娱乐明星组合投资的价值直接链接； 营销举措1：新闻发布会 营销举措2：产品包装 操作方式 案例分析 营销举措3：挖掘老客户 营销举措4：业态招商规划 营销举措5：一本商铺投资价值报告 营销举措6：1-2层商铺组合操作计划 二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题； 营销实施方案 展示攻略——Action 展示攻略——Action1 营销组织攻略——销售节奏 商业街核心均价的探讨 对比项目的确定 对比项目的综合对比分析 比较分析和比准均价区间的确定 比准均价为20500； 营销组合和产品包装可能提供的溢价空间 目标均价建议 演示结束，谢谢！ 丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景； 图片借鉴 图片借鉴 展示攻略——Action2 高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显 方案： 御膳坊延伸和利用 左证：华侨城波托菲诺——丹桂轩的引入 2004年 8月 7月 6月 9月 关键节点及条件 前期预热 公开发售 7.1 7.20 前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、橱窗、灯观光效果的展示； 《泛世纪城生活圈商业价值报告》； 招商工作开始筹备； 新闻发布会筹备； 预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表； 7.18日泛世纪商圈投资研讨会； 公开发售阶段： 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订； 推广 媒体形象强势推广期 媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作； 软文+广告牌/认购信息发布；世纪商圈投资研讨会； 持续 销售 形象推广期 汇报思路 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 均价范围的确定： 市场比较法 对比项目的确定 对比项目的综合比较分析 比准均价的确定 营销可能提升的溢价空间 目标均价的初步确定 原则： 目标客户相似、推售时机接近、 第一国际/世博广场/地王广场/华南MALL 石竹新花园/景湖花园/宏景花园/ ——商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是住宅裙楼，如新天地、石竹新，景湖等； 市场比准价 ＋ 目标均价 ＝ 营销组合溢价 + 金融投资 产品包装 高档餐饮价值附加到商业； 招商规划 三年投资利率保证； 溢价3％ 溢价4％ 均价区间＝ 比准均价＋营销组合溢价+金融投资 产品溢价 ＝【 20500 ＋ 20500 ×3%＋ 20500 ×4％；】