[建筑]第八章_房地产投资项目风险分析.ppt

第8章 房地产投资项目风险分析 房地产投资项目风险概述 房地产投资风险的种类与控制方法 房地产投资风险分析 学习目标 通过本章学习，要求学生掌握风险与风险分析的含义，重点掌握风险分析的步骤和各项指标的计算，并能运用这些指标来说明项目的风险大小；熟悉房地产投资风险的特征、类型和规避方法；理解风险与不确定性的区别、风险与回报的关系；了解风险分析的目的和其所要解决的问题，同时了解风险分析的作用。 8．1房地产投资项目风险概述 一般地说，投资者在选择投资机会的过程中，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非是惟一的评判标准。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。 本章通过对可能的投资结果的概率估计，分析特定的投资目的。有了定量的风险及其回报水平预测，投资者就能够作出更加合理的投资决策。学习本章的目的，是充分认识投资决策中的风险问题，并能从中比较不同的投资机会下得到的风险回报。 8．1房地产投资项目风险概述 8．1．1风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 8．1房地产投资项目风险概述 风险可能给投资人带来超出预期的收益，也可能带来超出预期的损失。一般来说，投资人对意外损失的关切，要比对意外收益强烈得多。因此，我们研究风险时，侧重减少损失，主要从不利的方面考察风险，经常把风险看成不利事件发生的可能性。 8．1房地产投资项目风险概述 8．1．2风险与不确定性的区别 决策情形可分为三种:确定性、风险和不确定性。在确定性情况下，只可能有一种结果，所做的决策仅依据于决策者对各种确定的选择项的偏好。然而很少有决策者能面对如此轻松的选择。对他们来说，更典型的情况通常是必须在伴随有风险因素、不确定性因素或两者都存在的结果之间进行选择。 从表面上看，风险与不确定性相似，但真正的不确定性情况下，各种可能结果的数目是不可知的，所有可能结果的概率是不可测的，有关其发生可能性的信息也不多。 8．1房地产投资项目风险概述 风险虽然也具有不确定性，但它有一个特点，即它指的是各种可能结果发生的概率是已知的或可测的情形；换句话说，风险是“可测定的不确定性”。 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。 8．1房地产投资项目风险概述 8．1．3房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。换句话说，房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。 房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润。但是它与一切投资类型一样仍然存在风险，特别是由于房地产投资价值量大、周期长、位置的不可移动及市场竞争不充分等特点，使房地产投资的风险程度更高。 8．1房地产投资项目风险概述 房地产投资对于投资者来讲具有一种诱惑力，风险利益会使人作出某种风险选择，并导致风险行为的发生。 在确定降低风险因素的影响时，房地产投资者必须在报酬与安全之间进行适当的权衡。一般来说，房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减小。换句话说，房地产投资者获取的收益是对其承担的开发风险的一种回报。 另外，风险的大小往往与拟投资项目的规模、类型和复杂程度直接相关。 8．1房地产投资项目风险概述 8．1．4风险与回报 投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。但从总体上看，获取高的回报意味着要承担高风险的可能，选择低风险的投资一般只能获得较低的回报。 8．1房地产投资项目风险概述 8．1房地产投资项目风险概述 以上所述的风险－回报关系是一种一般的情况，但对于每一个特定的投资主体来说，各自都有自己独特的风险－回报关系曲线。投资主体有大有小，各自投资的目的不同，对于投资风险的态度也不相同。 进行了投资，承担了风险，所有理性投资者都渴望获得满意的回报，但由于各自投资目的和对风险态度的不同而对于预期收益和风险都有不同的判定标准。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 8．1房地产投