持有加转售模式收益法浅析-河南豫建房地产评价咨询有限公司.PDF

持有加转售模式收益法浅析 摘要：随着中国房地产市场的变化以及房地产估价行业的快速发展，房地产 估价理论方法研究的深入及不断完善，传统的“只租不售，永续经营”的全剩余 寿命模式收益法逐渐不能适应当前的房地产市场，而持有加转售模式收益法理论 上更符合社会上典型的房地产投资模式，越来越多的被提倡运用到房地产估价实 务中。 关键词：收益法 持有加转售 转售收益 收益法作为房地产估价四大估价方法之一在房地产估价活动中被普遍使用。 在估价实务中，“只租不售，永续经营”的全剩余寿命模式由于其研究结果成熟 常被估价师广泛使用。随着房地产市场的发展及房地产估价理论研究的深入，传 统的全剩余寿命收益法模型测算结果的合理性准确性遭到质疑，因为估价实务中 通常会出现通过收益法测算的收益价值与比较法测算的比较价值之间存在较大 偏差的现象。在这种情况下，收益法报酬资本化法的持有加转售模式被提出并应 用于估价实务。 一、 持有加转售模式收益法的理论基础 美国房地产估价行业已有一百多年的历史，其估价理论的发展和估价技术的 应用均处于世界先进水平。美国在应用收益法时考虑收益性物业一般会提供两种 收益，即定期的现金流收益和在未来出售物业所获得的价值或在持有期末的转让 价值。即在美国应用较多的是持有加转售模式收益法。 中国房地产估价行业本身起步较晚，估价理论方法和估价技术随着房地产市 场发展也逐步改进和完善。持有加转售模式理论在多年前的房地产估价师考试用 书《房地产估价理论方法》里就已经被提出，新版的《房地产估价规范 (GB/T50291-2015 ）》( 以下简称《规范》)重点介绍了持有加转售模式计算收益法 的基本公式，并给出了使用收益法估价时估价方法选择的建议和规定： t A V V  i t  t t i 1 (1Y ) (1Y ) i t 式中：V 一收益价值 Ai 一期间收益 Vt—期末转售收益 Yi 一未来第i 年的报酬率 Yt 一期末报酬率 t 一持有期 《规范》规定：报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售 模式，但收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。 二、 持有加转售模式收益法的理论优势 运用收益法的实践过程中，一般采用全剩余寿命模式净收益每年不变的公式 或净收益按一定比率递增的公式，这两个公式需要估价师对未来收益能准确的判 定。但实际情况是，近年来房地产变化较快，未来几十年房地产价格如何变化及 变化幅度很难准确预测。而持有加转售模式，预测未来几年内的收益以及转售价 格便容易的多也更加准确，理论上更加科学合理。 另外，对于现实中的投资者来说，投资房地产关注的是其所持有物业在整个 投资期内的投资回报。当房地产价格快速上涨或预期价格水平会有较大幅度提升 时，出售收益远高于租金收益，投资者会选择先持有几年，然后在房地产价格上 涨达到预期目的后再出售获利，这种先持有再出售的模式已经成为现实中房地产 投资的主要模式。房地产估价收益法持有加转售模式便更加贴近市场，模拟普遍 的市场投资行为，测算出的收益价值更加准确合理。 三、 持有加转售模式收益法运用的现状 虽然相对于传统的全剩余寿命模式持有加转售模式理论上更合理更准确，但 是由于原有的计算模型先入为主，使用已经习惯，再加上持有加转售模式目前只 有计算公式 ，对于各项参数选取尚无详细的资料可参考，导致在估价实务中使 用的并不多。个别勇于尝试使用的报告也出现了测算过程不完善、参数选取依据 不足等情况。 四、 持有加转售模式收益法主要参数选取 1. 估计持有期 持有期是指投资者以市场导向来衡量持有房地产所有权的时间长度。持有期 根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预测期间收益的一般 期限来确定，一般为5 年至10 年。持有期越长，风险就越高，折现率就越大。 2. 预测未来净收益 收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类，在实际估价中， 只要