[建筑]项目评估营销方案.doc

XXXXXXXXX 《工程项目营销方案》 专 业 XXXXXXXX 班 级 XXXXXXX 姓 名 XXX 学 号 XXXX 指导教师 XXXX 职 称 XXXX 二О一一年一月二日 目录 1总论 3 2.项目投资估算，投资计划及资金筹措 5 3项目销售收入和销售税金及附加 5 4项目产品成本估算 5 （表三） 5 5项目利润及利润分配 5 6项目财务盈利能力分析 6 7项目动态财务指标 6 8项目的环保方案 6 9结论 7 参考文献 7 附录 8 1总论 1.1项目概况 复式结构，住宅两栋，每栋六层位于经济开发区行政商务中心附近，紧邻体育馆，市政广场，系中心区的第一个高尚住宅。以CBD国际领地为核心定位，，打造一个具有形象的复合空间和新区地标。项目占地42500㎡，建筑面积162568㎡，总投资7000万元人民币，总容积率34.5%，建筑覆盖率52.4%。 该项目建设期为2年，实施计划为第一年完成投资的40％，第二年完成投资的60％，第三年投产，试产期为一年，当年达到设计生产能力的80％，第四年达产，项目计算期为12年。该项工程固定资产投资估算中，工程费与其他费用估算额为5000万元，预备费为500万元，资金来源为固有资金和贷款，其中自有资金3000万元，其他为国内贷款，贷款年有效利率为9％。在固定资产投资中，开办费投资为20万元，无形资产投资为200万元。 建设项目达到设计生产能力以后，项目定员为100人，工资每人每年1.8万元，福利费按工资总额的14％提取，每年的其他费用为114万元，年外购原材料，燃料及动力费为1350万元，年其他制造费用为50万元，年经营成本为1773万元，年修理费为折旧费的50％，各项流动资金的最低周转天数分别为:应收帐款30天，现金，应付账款，存货40天（流动资金全部来自贷款，贷款年有效利率为6％。 1.2项目的必要性 1.2.1项目的政策支持分析 根据国家对项目所在行业的产业政策、项目所在地的经济环境，分析项目是否符合国家产业政策及经济发展整体规划，是否符合我行信贷政策等进行分析和评价。由专门的评估机构和专门的评估人员，依据国家规定的有关法律法规和有关政策以及有关的资料数据，根据特定的评估目的，遵循适用的评估原则、评估范围、评估程序和评估标准，运用科学的评估方法和统一的货币单位，对被评估资产的市场价值进行评定估算。 1.2.2项目实施后对企业带来的效益和竞争力分析 复式住宅从它一出生，就有着先天的优势。严格地讲，复式住宅只有一层。只是它比我们常见的2.8米的层高还要高一些，因此设计师将它的局部掏空，形成一个夹层，并用楼梯将这个夹层与上下空间联系起来，扩展出书房、卧室等，这就让复式的先天优势凸显出来了，在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，而复式住宅的面积计算，根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。相较于跃层来说，复式住宅通过精巧的设计，实现了在面积上的投机取巧。于购房者来说，相当于凭空多出来了百十平方米，这是相当合算的一笔买卖。至于错层的设计，是为了让一套房子的厅、卧、卫、厨、阳台处于高度不同的平面上，除了在户型的空间做出了丰富的层次感外，在面积上并没有什么功劳。错层住宅的面积计算方法，是参照平面住宅面积来计算的。??? ?由于构思精巧，功能完善，个性鲜明，住着舒适，面积价格比优良，很多购房者和使用者，都会认为复式住宅是空中别墅，所以说，从产品的角度来看，复式住宅的注定的热销，是产品本身的优越性使得它具有特别的竞争力。总之，复式住宅的经济性主要体现在三个方面：一是建筑平面的利用系数高，通过夹层复合，使住宅的使用面积提高了50%以上；二是降低了综合成本，户内的隔层一般为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价；三是优化了资源，复式住宅的上部夹层一般会采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 1.3项目的市场研究与分析 我国房市预期在2009 年中期迅速回升，随之而来的是房市超预期“V”型反转。房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后“天量”信贷的刺激。房市的过快增速使得信贷风险大量积聚，引起监管部门的重视。2010 年交际之时，政府对房地产市场的调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调整、“有保有压”、重点在于使房价涨幅“可控”。对2010 年房市走势的基本判断：匀速上涨，增幅可控。同时与经济增长的“前快后慢”、信贷的“前松后紧”相适应，2010 年房地产行业的总投资也会呈现出前高后低逐渐放缓的态势。 为了有效应对金融危机，200