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中国房地产业发展相关问题研究 约金。 当土地承让方未按合同规定的期限条 件开发利用土地，或擅自改变土地用途时， 出让方有权责令其改正，并根据情节给予 警告、罚款，直至无偿收回使用权的处罚。 当土地使用权转让时，须办理登记过 户手续，将土地使用权出让合同和登记文件 所载明的权利和义务由转让人转让给受让人: 转让后，原使用人便解除了与出让人的权利 义务关系，而由新的使用者承担。 教 场 一 卜口 《中国房地产市场》，湖北人民出版社。199，年第1版，第S页。 北京理工大学工商管理硕士学位沦文 (1)地产一级市场 地产一级市场是指政府以土地所有者的身份向土地使用者有尝、有限期 地出让土地的使用权，收取土地使用出让金的土地经营市场。 (2)地产二级市场 地产二级市场是指地产开发商或其他经营单位以土地为劳动对象进行开发，将“生地”变成“熟地”后把它作为商品转让出去的市场。 (3)地产三级市场 地产三级市场是指房地产开发商或其他地产使用权所有者，在上地使用 权期限内转让土地使用权的一种市场。房产市场 房产市场是指以房屋作为经营对象进行交易所发生的经济关系的总和。它与地产市场密不可分，从权属上看，土地使用权依附于地面房屋的所有权， 并伴随房屋所有权、使用权的转移而转移:从价格上看，土地使用权转让的价格、地产开发费用，通常包含在房屋价格之中。 房产市场主要包括所有权市场、使用权出让市场和房产开发市场。房屋所有权市场就是房屋买卖的市场;使用权出让市场就是不涉及房屋所有权而 进行其使用权的出让和转让，如房屋租赁市场。房产开发市场就是房产开发公司或其他企业在相应的的地产上建造房产，或翻建、改建旧有房产，以这 些房产作为商品进行出售或转让。房地产金融市场 房地产金融市场是指通过商业银行，采用信贷、发行股票、期货和债券等方式，开展房地产储蓄业务和资金融通业务的市场。 房地产劳务市场 房地产劳务市场是指为房地产开发、经营、管理、服务活动等提供劳务 的市场。主要包括为住宅提供房屋修缮、加固、改造旧房和提供设计方案，室内外装修、房屋附属建筑维修、设备维修、中介登记、物业管理、房屋委 托管理等服务活动的市场.房地产技术信息市场 房地产技术信息市场是指为各类房地产业务提供中\n分配住房的制度。即建设单位向政府提出土地需求 中请，政府无偿划拨给土地以后，自行组织建设业务用房或居住用房，居住用房建成以后再分配给职工，收取房租。其房租水平仅相当于职工工资收入 水平的1%左右，1949年一1978年中国共积累了近s万亿元的存量房地产。 近30年房地产市场休眠，对于当时的社会经济造成的负面影响是巨大的， 其主要表现如下: (门土地行政划拨制度造成了土地资源的浪费和配置不合理 由于土地的行政划拨和长期无偿使用，造成了多占多得利，不占白不占 的局面 费严重 占而不用，多占少用的情况比比皆是，土地资源配置效率极低，浪 (2)实物福利分房造成了住房的严重短缺 实物福利分配住房制度的主要弊端在于:住房租金过低，不能满足正常 维修的进行，更不能维持住房的再生产，并且低租金也刺激居民对住房的无限需求，职工对公有住房的依赖性极强。 (3)房地产投资不能形成良性循环，政府财政负担严重 房地产投资采取的是政府无偿划拨的形式，由于极低的租金不能满足住 房的简单再生产和扩大再生产的资金需要量，政府住房投资只有投入，没有产出，财政负担越来越严重。 2.2改革后的中国房地产业(1979年一2000年) 1978年底，党和政府确立了改革开放和以经济建设为中心的基本方针政 策，给中国房地产业的发展带来了很好的契机，到2000年底，中国房地产 业的发展在各个方面都取得了巨大的成就。2. 2. 1地产市场的逐步恢复和健康发展 中国城市土地使用制度改革是从征收土地使用费开始的。1982年9月27 北京理工大学工商管理硕士学位沦文 3影响中国房地产业发展的主要因素分析3. 1稳定繁荣的国民经济、社会环境是房地产业持续发展的前提 国内生产总值固定资产投资\n人需要而提供的其他经营性服务。⑨、从管理的角度对物业经济和有效的使用加以定位。 中国房地产业物业管理的发展成因: (1)住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。 改革开放以来，住宅建设飞速发展。中国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使 用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的 完好，发挥其整体功能和综合效益。