[所有分类]基于组件技术的城镇土地定级系统开发——以雅安市雨城区青衣江南岸为例.doc

基于组件技术的城镇土地定级系统开发——以雅安市雨城区青衣江南岸为例 其匹配的土地利用方式，形成了系统的、全面 的土地评价体系，是土地评价发展史上的里程碑。我国的土地定级理论正是在土地 评价的理论基础上发展起来的。 2.1.1国外对干土地估价的研究 我国的土地定级工作的开展是为了服务于土地估价工作，而国外由于土地交易 市场较为成熟，进行土地估价一般都不进行土地定级，是通过统计近两年来每一份 与土地交易、交换、补偿、遗赠有关的合同进行整理、汇总，计算出每一地块的交 易价，用加权平均计算区域的平均价格(陈志敏，2001)。有关土地定级估价的研 究最早起源于英国，以实行测量师制度为代表，英国测量师俱乐部成立于1792年， 1868年成立了英国测量师学会。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价 师、资产评估师和监理工程师。国外土地估价方法可以分为两大类，一是以英国为 代表的英联邦国家，采用五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、 剩余法。在进行估价时，注重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学 模型。他们认为，在市场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美 国为代表的北美国家，采用三种基本方法:市场比较法、效益法、成本法。在进行 估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算土地的价值，他们 认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理。 1.2.2国内研究现状 1.2.2.1我国土地市场的发展与土地定级工作的形成 新中国成立初期，实行土地改革、农业合作化和城市社会主义改造，这一时期 我国消除了土地私有制，建立了社会主义土地公有制，土地归国家所有，农民无偿 使用，不得买卖、转让和出租，没有对土地资产及其收益进行评定，土地无价格。 20世纪70年代末，邓小平南巡讲话，提出改革开放，在农村实现了包产到户。 随着社会经济的发展，人地矛盾日益突出。如何综合运用行政、经济、法律、技术 手段来管理现有的土地资源，被提上了国家的议事日程。为了全面推动土地使用制 度改革，国家制订了《土地管理法》等相关法律法规，规定土地使用权可以依法转 让和国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用制度由过去的无偿、无期限、 无流动转为有偿、有限期、有流动。随着土地有偿使用制度的确立，我国土地市场 初步形成。 20世纪80年代后期，京、津、沪\n准地价评估，省会城市及计划单列市中有27 个完成了城市基准地价评估，浙江、福建、辽宁等省率先完成了县级以上城镇的基 准地价评估工作，为土地使用制度的改革做了必要的基础工作(李伍坚，1996)。 1.2.2.2城镇土地定级系统的发展与不足 (1)城镇定级系统的发展 在城镇土地定级工作中，可采用的方法有多因素综合评定法、级差收益测定法和地 价分区定级法等。根据《城镇土地定级规程》的要求，一般采用多因素综合评定法. 多因素综合评定法是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征进 行综合考虑，揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，评定城镇土 地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使用价值或质量的原因入手， 采取由原因到结果，由投入到产出的思维方法，系统、综合地分析各类因素和因子对土 地的作用强度，推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。 采用多因素综合评定法涉及大量的因素因子指标计算，空间元素距离量算，面积量 算等，采用传统手工工作方式费时费力且难以控制计算精度。在这样的背景下，全国许 多从事土地定级估价的企事业单位和高等院校都相继研制开发了各自的土地定级 信息系统。纵观我国现有的城镇土地定级信息系统，大体有以下五种情况: ①城镇土地定级系统为一般的信息系统，不使用GIS软件 城镇土地定级系统与绘图软件之间相互独立，定级成果图件借助其它绘图软件完成， 空间数据和属性数据相互分离，系统只是完成一部分土地定级估价工作，其它工作如:土 地级别划分、土地边界线拟合等需要借助其它方法完成，系统的整合性差。 王宝珍(20()2)在以计算机制图为核心的软、硬件的支持下，实现城镇土地定级与基 准地价更新所需的工作底图，建立定级与基准地价更新资料数据库，在定级的基础上，\n，肠sualC十十6.0为开发工 具，在分析城镇土地定级、基准地价评估、宗地评估、基准地价更新中所涉及的各种信 息及其处理方法的基础上，从系统设计原则、功能模块设计、数据库设计、系统类设计 等几个方面对面向对象的城镇土地定级估价信息系统进行了设计，实现了整个系统从结 构、功能以及界面的一体化。 (2)我国现有城镇土地定级系统的不足 目前，我国大中型的城镇土地定级信息系统一般采用基于C唱平台的宿卞犁开发模