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楼市观察：从土地出让七年看杭州楼市 2006年02月28日 　　在我国20多年经济持续增长的轨迹中，可能还没有一个产业能像房地产业这样牵动着大众神经。截至2005年底，由1998年住房制度改革引发的此轮房地产行情已经走过七年，回望七年历程，得与失、喜与忧，前路几何？ 　　作为最早实施经营性土地公开出让的城市，杭州市七年来所公开出让的土地达282宗。本文试图从土地市场运行的七年入手，通过对出让土地性质、出让方式以及杭州六城区(不包括萧山、余杭)土地出让和开发情况的梳理，来反映杭州市房地产业清晰的发展历程。从出让土地总量、土地性质、区域未来业态、出让方式的转变、各城区改造和发展情况等视角，对杭州房地产市场的现状和发展趋势进行分析和解读，期望在充满阳光与绿色的春天里，给读者提供一缕认识房地产市场的理性之光。 　　土地市场化走过的七年 ?　　体制改革促使房地产市场起步 　　1998年，中央废除福利分房制，拉动了压抑多年的住房需求，启动了本轮房地产投资快速增长的引擎。全国房地产开发投资年均增幅接近30%，制造了一个又一个创富的传奇历程。 　　虽说此轮房地产行情的诱因是住房制度改革，但1998年的市场却并未因为政策的变化而瞬间体现。以杭州为例，5年之后，当杭州的房地产走在全国的“风口浪尖”时，人们似乎已不曾记起：1998年浙江省会杭州的房地产甚至还比不过浙中的金华，与浙东的“小城”绍兴相比更是大相径庭。来自浙江省统计局的历史数据显示：1998年，杭州当年的施工面积为1832.58万平方米，仅占全省的15.4%，落后于绍兴3041.12万平方米1200多万平方米；杭州当年竣工面积同样落后于上述两地。 　　见表1.1：建筑业企业房屋建筑面积(1998年) 　　而1998年，浙江省的房地产投资总量尚不及1995年。1998年，浙江全省的房地产投资额为226.69亿元，而这一数字到了2005年已经上升至1455亿元。 　　与本轮房地产市场行情同期起步的是土地要素市场化。 　　国土资源部大力倡导并推行的经营性土地采用“招(标)拍(卖)挂(牌)”方式向社会公开出让的土地出让方式，于1999年率先在杭州启用。虽说，期间还有部分土地仍在以协议出让的方式推出，但自此，杭州已经开始走上了土地公开出让的“阳光”大道。 　　七年出让土地13749亩 　　1999年，杭州市区合计出让土地14宗、119.58亩，其中单宗面积在10亩以上的地块只有5宗，其余地块均为个位数，上城区四宜路中大·吴庄地块成为当年公开出让的最大一宗地块，面积44.45亩，规划建筑面积29635.00平方米，这一地块也是当年惟一一宗包含商业用地的地块，当年公开出让土地中，住宅用地有102亩，占当年出让土地的85%还多。(见表2.1) 　　见表2.1：1999～2005年杭州市六城区公开出让土地情况 　　从2000年开始，走过公开出让土地的初期摸索之后，杭州正式走上了土地公开出让的道路。2000～2005年，杭州市公开出让土地的宗数和面积迅速放大：2000年，485.70亩，是上年的4倍；2001年，954.70亩，再度翻番；2002年，1324.85亩；2003年，4813.87亩，这一数字也创下了杭州经营性土地公开出让以来，出让面积最多的纪录。随后的2004和2005年，又有6000余亩土地出让。七年下来，杭州市区(不含萧山和余杭区)已经公开出让土地282宗、13749.50亩。按着规划，这282宗土地可完成建筑量2220.29万平方米，累计土地出让收入超过588亿元。 　　可建住宅127390套 　　数据显示：1999～2005七年间，杭州市区共公开出让土地13749.5亩(不包括协议出让土地)。这13749.5亩公开出让的土地中，住宅用地占了71%，商业用地占19%，其它如公建、科研用地占了10%。，具体数量分别为9762.15亩、2612.41亩和1374.95亩。这些土地可转化的建筑量为2220.29万平方米，其中，住宅面积为1528.69万平方米。以每套住宅120平方米计算，七年公开出让土地可建住宅127390套。 　　见表2.2.1：1999～2005年六城区出让土地性质分类示意图 　　见表2.2.2：1999～2005年杭州市六城区已出让土地可开发建筑量 　　七年后，出让方式酝酿新变 　　伴随这282宗土地的出让完成，是出让方式的变化。翻开1999年的土地出让资料，我们可以发现“邀请招标”的字样，这说明在土地公开出让的前期，开发企业还是有相当的“地位”的。回望七年出让历程，出让方式的改变在某种程度上也体现了市场对土地的需求变化。 　　要看清其中变化，首先要理清什么是“招拍挂”。 　　招标，是指土地管理部门(出让人)发布招标公告，符合资格条件且有意受让人