[所有分类]武汉市城市土地资产经营效果分析与对策研究.doc

武汉市城市土地资产经营效果分析与对策研究 5)、Pl砸￡in．S(1987)、 BarlowetR(1978)和野田悠纪雄(1997)对土地问题及政府干预的长期和短期对策、 2 第l章 绪论 交易规制政策及政策的社会、经济效果、性质、转移、改革问题作了细致深入的研究。 shaibu Bala Garba、Saad灿-Mubaiyedh(1999)对当前发展中国家城市土地资产管理 进行分析，提出了用于发展中国家城市土地登记、储备和管理的科学体系。 1．2．2国内的研究现状 自20世纪70年代末我国土地使用制度改革以来，城市土地资产所有权由谁来作 为代表行使、由谁来经营的问题成了理论界探讨的热点。的确，如何明确土地资产经 营主体，如何合理经营城市土地资产，是我们不能回避的重要问题。 对于城市土地资产经营中复杂的委托代理关系，理论界存在着三种观点：政府所 有论、职能部门所有论和法人所有论。政府所有论主要以郝寿义、戴旭宏、高波等为 代表，其主张政府是城市土地的法定所有者，并主张将土地资产分为若干份额，分别 由中央、省、市(县)各级政府持有，由城市政府代表行使土地所有权。职能部门所 有论主要以吕益民、袁绪亚、赵传葆等为代表，其主张由土地管理部门或者国有资产 管理局作为土地法定所有者行使土地经营权。法人所有论者主要以谭术魁、杨继瑞、 高映轸、蒙毅等为代表，其主张按照政企分开的原则成立国有土地经营公司，由国有 土地经营公司行使城市土地经营权。 城市土地经营中除经营主体外，经营方式也是理论界讨论比较多的一个问题。目 前，国内城市土地资产的经营方式主要有出让、租赁、作价入股、授权经营以及保留 行政划拨五种形式。对五种经营形式各自特点的研究己基本形成了定论，当前，争论 主要集中在是否还要继续保留授权经营与行政划拨两种无偿用地的方式，是否可以在 全国实行统一的土地租赁制。如雷爱先(2001)就对土地使用权授权经营问题进行过 专门探讨，认为授权经营方式尽管可以降低企业改制门槛，显化土地资产，加强企业 集团内部凝聚力，但同时也形成了对有偿使用方式的冲击，减弱了地租杠杆对经济的 调控力度。因此，授权经营方式的实施范围、期限以及监管必须严格慎重。 随着改革开放的进一步深入，许多学者已经开始探讨土地“双轨制”向“单轨制” 的转化问题，认为应该对全部城市土地资产实行有偿使用，其中土地租\n认可，但实证分析仅限于上海、广州、连云港等经济 发达地区，而针对湖北省这样的中西部城市土地资产如何经营的成果至今笔者尚未见 到。本文将在总结以上城市土地经营相关理论观点的基础上，对武汉市城市土地资产 经营问题进行实证分析，并提出自己的对策建议。 1．3研究思路与研究方法 本文计划在收集国内外城市土地资产经营相关文献资料和武汉市社会经济统计 数据的基础上，对武汉市城市土地资产经营状况进行实地调查，尽可能掌握第一手资 料，采用理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、断面分析与过程 分析相结合的研究方法，构建武汉市城市土地资产经营模型，对武汉市城市土地资产 经营状况进行实事求是的评价，找出影响武汉市城市土地资产经营水平的因素，并提 出改进武汉市城市土地资产经营的对策建议。 4 第l章 绪论 1．4框架结构 本论文分为六章内容，第二章明确城市土地资产经营的内涵和意义，第三章分析 了提出城市土地资产经营研究相关的经济学理论基础，第四章对武汉市城市土地资产 经营的发展过程及效果进行分析，第五章通过分析并找到影响武汉市城市土地资产经 营效果的因素，最后一章就如何改进武汉市城市土地资产经营的问题给出相关的对策 建议。具体框架见下图： 图1．1 文章框架结构 1．5主要创新点 案。 本文的创新主要体现在以下几个方面： 第一、本文构建城市土地经营效果的指标体系并对城市土地经营效果进行层次分 第二、本文以经营城市的思想来构建实现高效的武汉市土地资产经营的可行性方 第2章城市土地资产经营的内涵和意义 研究城市土地资产经营问题，需对相关的概念进行认识和理解，区分相似的概念， 明确研究的目标。所研究事物的内涵清晰了才能让研究不偏离主题。为此我们先明确 相关概念和内涵。 2．1城市土地资产经营的内涵 所谓“城\n中也指出，社会 经济发展除了需要进行直接的生产性投资，还需要进行间接的社会性投资，社会性资 本投资所形成的资产就是基础设施。 基础设施投资具有投资额巨大和不可分割性，在城市基础设施建设过程中，如道 路、桥梁以及其他基础设施必须一次性地进行建设，并且完成后能够形成生产能力； 否则，如果投资量过小，或工程不配套，即使项目建成也无法产生效用，只会造成浪 费。城市基础设施具有公共物品的属性或更准确地说是一种准公共物品，在消费上具 有非竞争性和非排他性，使得城市基础设施投资难以通过对消费者收费