上海浦东川沙商业综合体项目市场定位报告精品.doc

川沙项目市场定位与产品塑造 （修改3稿） 市场营销部 目 录 项目概况与分析 项目区位…………………………………………………………………2 交通条件…………………………………………………………………2 用地条件与技术经济指标………………………………………………3 区域规划与发展前景……………………………………………………4 项目基本SWOT分析 …………………………………………………6 项目宏观背景与房地产市场调研 川沙宏观经济背景 ………………………………………………………7 川沙房地产市场调研 ……………………………………………………8 2.3 川沙市场调查小结………………………………………………………10 2.4 几个机会点带来的机遇…………………………………………………14 2.5 市场调查结果与市场定位逻辑关系图…………………………………16 项目市场定位 项目定位…………………………………………………………………17 物业配比…………………………………………………………………18 目标客群…………………………………………………………………18 售价 租金 ……………………………………………………………18 各业态商家列表…………………………………………………………20 项目产品塑造 4.1 规划布局…………………………………………………………………21 4.2 建筑风格…………………………………………………………………22 4.3 景观风格…………………………………………………………………22 4.4 环境美术与标识…………………………………………………………22 4.5 商铺产品塑造……………………………………………………………23 4.6 办公产品塑造……………………………………………………………24 项目商业模式 5.1 项目盈利模式……………………………………………………………25 附件 6.1 川沙客户初步抽样访谈记录……………………………………………26 6.2 川沙产业布局、周边工业区……………………………………………27 6.3 浦东写字楼成交情况……………………………………………………29 川沙项目市场定位与产品塑造 （修改3稿 2007-03-30） 项目概况与分析 项目区位 川沙项目，位于浦东新区川沙路、锦川路口，距川沙镇政府300米，是连接川沙“老城厢”与“新城区”分界点，处于规划“行政、商业、金融、娱乐”为一体的南北轴线“川沙路”中心位置。 目前，川沙居区多集中于“老城厢”，川沙路与妙境路两侧，到达本项目步行距离15分钟之内，本项目区位条件，基本满足“最佳时间原则”。 交通条件 项目南距迎宾大道（A1）2公里；西距“川沙客运总站” 1公里；北距2号线东延伸段“川沙路”站（规划2007年底动工，2009年通车）约300米；另外，川沙镇有20余条公交线路（如上川线、新川线、川虹线、徐川线等），直通市中心各区，交通出行相对便捷。 项目西侧的“川沙汽车客运总站”，除直达江、浙、皖、赣、蜀、闽等地长途线路外，另设11条市内公交线路，基本车程在1小时左右，其中： 沪川线：（途径张桥→金海路方向→终点至庆宁寺） 618路：（途径浦东大道→金桥路→唐路公路→华夏东路→歇浦路渡口） 申川线：（途径张江→碧云罗山新村→长阳路→海宁路→上海火车站） 塘川线：（途径张江→花木→仁济医院→终点：塘桥） 沪祝线：（曹路→金桥→昌邑路） 高川线：（曹路→杨园→高桥镇） 川歇线：（唐镇→黄山新村→歇浦路渡口） 川白线：（小营房→合庆镇→白龙港） 川合线：（小营房→周家码头→向阳村） 603路：（周浦→泰日→南桥汽车站） 611路：区间（东都→纯新→七灶） 本项目交通条件，基本符合“区位易达性”原则。 用地条件 技术经济指标 项目东至川沙路、西至艳阳路（规划）、南至绣川路（规划）、北至锦川路。呈规则梯形。项目东侧为东山豪景酒店（二星），南侧基本尚待开发，项目北侧，沿川沙路为目前川沙主要零售商业集中地，隔川环南路向南基本没有商业，西侧为动迁房基地，川沙客运站、在建中的大卖场（易初莲花）、在建的中医院等。 项目总占地5.19公顷，计容总建筑面积9.695万m2，主要商业面沿交通主干道川沙路227.7米，沿次干道锦川路231.7米，划分成C03-24、C03-25、C03-27三个地块，目前，各地块已动拆迁完毕，具体规划指标如下表： 本项目用地条件与技术经济指标，较难实现“聚焦原则”，这需要通过其它方面弥补。 C03-24 C03-25 C03-27 规划用途：商业 用地面积：2.42 公顷 容积率： 1.5 计容面积：3.63 万m2 规划限高：24米 规划用途：酒店、