中原-深圳东门天下商业地产项目推广方案精品.ppt

东门天下商业推广思路 引进保险公司目的、必要性： 引进保险公司，最大目的在于制造市场“噱头”，营造市场差异化，强化项目 的前瞻性，打造发展商良好的“信誉度”，诚意发展商、诚意卖铺； 保险公司的引入，将大大增加客户对于项目的信心； 基金公司、保险公司的引进，打造“双重保险”，在市场宣传推广上均开发出商铺新销售模式，实现发展商、投资商、项目等各方面多赢的局面。 保险公司、会计事务所——“信誉担保” * 东门天下商业推广思路 3.总述 通过引入信托基金、保险公司、会计事务所，打造深圳“首创信 用制基金商铺”概念，三重信心保证，巩固落实客户投资信 心，通过核心概念的塑造，引导市场、吸引客户投资东门天下。 * 明确回报率 核心竞争概念 现场整合 价格制定 东门天下商业推广思路 中原相关建议 * 东门天下商业推广思路 现场对于5年后回报解释计算，说法不统一且极为模糊，影响客户信心 判断不够 对于5年后7％收益，14年铁定收回成本解释，给发展商留下较大隐患 例：以商场签定合同总价为15亿计，每年7％回报，为1.05亿。即发展 商必须每年提供约1.05亿作为项目分红 依发展商与商家签定的协议，要求海雅或其他商家在5年后每年的经 营额为1.05亿/9％＝11.67亿 明确回报率 现有说法弊端 7％的回报结合海雅经营分红，能否如预期般吻合？ * 东门天下商业推广思路 建议： 由发展商与海雅估算5年后年均经营额度，预期5年后海雅经营额能否 达到12亿元，以吻合年度7％以上的回报率。 如果经营额未能判断，建议设立最低分红标准，或在对外解释计算上， 采用市场比较法估算租金收益，由周边同类市场估算5年后预期租金收 益，以估计租金回报的方式，从而计算市场回报。 明确回报率 * 明确回报率 核心竞争概念 价格制定 现场整合 东门天下商业推广思路 中原相关建议 * 东门天下商业推广思路 现场整合 1.现场销售引导 2.现场硬件环境 3.销售气氛营造 * 东门天下商业推广思路 现场销售引导 产权式商铺由于产品的特殊性、推广的局限性、计算的复杂性等 等，必须要求现场提供专业性及统一性，对于客户有一个积极、 正面的销售引导，给予客户强烈信心。 建议：加强现场对于销售各个环节的专业培训，建立现场销售信 心，通过销售现场引导，赋予客户强烈的信任感。 * 东门天下商业推广思路 现场硬件环境 现场硬件设施与周边商业并无较大的竞争优势，而且项目价格 高，项目可利用现有硬件设施加以改善，以营造与竞争楼盘不同 的硬件环境。 前后广场建议1：针对前后广场，由于项目本身乃至东门片区车 位均有限，建议前后广场可用于停车场用途，有效增加项目停车 位，突出项目与周边商业竞争环境的优势。 * 东门天下商业推广思路 现场硬件环境 前后广场建议2： 考虑前广场可能需做消防通道用途，不能改为停车场，建议前广场 可设置为休闲购物“星光大道”，该星光大道可设计有一定的设计造 型，可供观赏，或部分设置休闲区如引入“星巴克”室外经营，同时 可以考虑在前广场举办不同品牌专题show. 主要目的在于通过改善前后广场单一功能现状，营造出周边商业无 法比拟的购物环境，同时拉动客户的信心。 * 东门天下商业推广思路 销售气氛营造 产权式商铺由于针对投资性客户，因此推广上非常强调概念的提 炼、现场环境上注重包装的形式。以给到客户商铺的热销及价值。 建议： 现场气氛较为冷淡，建议针对项目A/B栋1－8层，C/D栋1－6层裙 楼，全面、全方位利用金布横幅悬挂项目各项利好信息，如包括各 大商家对于海雅入驻东门天下祝贺等等，达到商业裙楼、前后 广场、售楼处内部、商场内部等全面营造销售氛围。 * 明确回报率 核心竞争概念 价格制定 现场整合 东门天下商业推广思路 中原相关建议 * 东门天下商业推广思路 价格制定 分析项目目前实际状况，结合发展商切身收益，中原 建议项目整体商业实收价格在9.5亿元左右。 * 东门天下商业推广思路 价格制定 楼层 均价 首层 街埔14万元/㎡，内铺8.5万元/㎡ 二层 50000元/㎡ 三层 30000元/㎡ 四层 23000元/㎡ 五层 13000元/㎡ 六层 10000元/㎡ 注：针对现有价格表，将价值较高的1－2层商铺价格适当提高，压力较大 的5－6层商铺价格适当降低，以迎合市场、客户需求。 * 一、现有问题分析 东门天下商业推广思路 二、问题研讨 三、中原建议对策 四、推售策略 * 东门天下商业推广思路 推售策略 梳理各层次关联 提炼核心推广概念 销售策略 销售周期 * 东门天下商业推广思路 梳理各层次关联 基金、保险、会计 鹏运 海龙 客户 海雅 东门天下 * 东门天下商业推广思路 梳理各层次关联 鹏运VS海雅：5＋5合作模式，商场委托海雅经营，鹏运抽取比