中海地产 房地产开发项目工程管理流程指引精品.doc

房地产开发项目工程管理流程指引 前 言 随着房地产行业的飞速发展和竞争格局的不断加剧，有关房地产项目开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展，房地产项目开发逐渐由过去的粗放型管理模式向集约型管理模式发展。其中，房地产项目开发的流程标准化研究是一个主要特征。当前，房地产项目开发过程中有关营销、设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展，而工程管理作为房地产项目开发过程中的重要一环，流程标准化研究却一直以来被同业所忽视。 本指引以房地产开发项目为研究对象，试图从不同项目具体情况各不相同的纷繁复杂表象当中，发掘出工程管理的共性，从而探索出一套工程管理标准化流程。本指引立足于项目开发现场工程管理，对项目开发各阶段现场工程管理过程进行了梳理，对各分部分项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件、现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述，是探索工程管理标准化流程的大胆尝试。需要说明的是，本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究，很少涉及工程策划内容，有关工程策划的内容介绍可参见中海地产《工程管理策划指引》。另外，还必须指出，由于不同项目各方面具体情况不同，工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差别很大，因此在进行具体项目的工程管理时有必要针对具体项目具体情况专门进行工程策划，本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体项目的工程管理策划。 本指引由深圳中海地产有限公司《房地产开发项目工程管理流程指引》编写组编写，陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提出了指导性意见。由于编写人员的水平和经验有限，再加上时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢迎读者多提出宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。 深圳中海地产有限公司 《房地产开发项目工程管理流程指引》编写组 2008年1月 房地产开发项目工程管理流程指引 对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下： 1 项目部组建 公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。 【完成时间】：取得用地许可证后 【落实部门】：公司 项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。 目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下： （1）项目初期：项目成立至主体开工期间 配备5人：项目经理 1名 技术负责人 1名 水电工程师 1名 测量工程师 1名(兼土建工程师) 后勤人员 1名 （2）项目建设期：主体开工至项目入伙期间 ①　项目经理：1名 ②　项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任 ③　现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业组、后勤组 土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名； 安装组2～4人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人，10～20万3人，20～40万4人； 室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名； 内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名； 后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。 说明： 土建组的设置： a) 以Townhouse住宅为主，则每2～3万m2划分1个土建小组； b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组； c) 如果全部为高层，则每6～7万m2划分1个土建小组。 汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员编制为20～22人，其中地产编制6人，监理编制14～16人。 （3）项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间 ①　剩余维修和结算工作： 土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。 ②　仅剩结算工作后： 地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。 其中地产方面人员岗位主要职责如下： 项目经理：全面主持项目部日常工作，包