第3章节区域经济与房地产市场课件(979KB).ppt

第8章：房地产经济周期 房地产经济周期波动 房地产经济周期波动原理 房地产经济波动与宏观经济波动 8.1房地产经济周期波动 经济波动与经济周期 房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的形态分析 房地产经济周期波动的特点——时滞效应 8.1.1经济波动与经济周期 在经济总量增长过程中，不同阶段的增加速度有快有慢 经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或者下降的波动的现象。 研究表明具有不同特征的经济波动，总是存在明显的形似性，因而这种有规律的波动构成了经济周期。 经济周期一般可划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，或者合并为高涨(包括复苏增长、繁荣扩张)和低落(包括衰退收缩、萧条持平)两个阶段。 8.1.2房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期运动过程可简单描述如下： 经济增长对房地产的需求 刺激房地产业的发展 经济繁荣并进一步刺激房地产需求 新建房地产超过实际需求 产生过剩房地产积压 房地产需求迅速减退进入调整期 存量逐步消化进入恢复期 新的经济增长使房地产需求大于供给 开始新一轮房地产经济周期运动。 房地产周期可以分为： 1.复苏与增长阶段 交易量回升、需求趋旺、价格慢慢回升、房地产开发速度加快、二三级市场交易活跃。 2.繁荣阶段 开发规模加大，交易量急剧增加；房价逐渐达到顶峰，投机者活跃；供给逐渐大于有效需求，出现衰退迹象。 3.危机与衰退阶段 房价涨幅放缓甚至开始出现下跌；有价无市；房地产失业率和破产率增加。 4.萧条阶段 房价大跌，交易量锐减，破产现象更加普遍。 8.1.3房地产经济周期波动的形态分析 一般地，可以把房地产经济周期划分为长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动等四种形态。 （1）长期趋势 房地产经济周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。 人口增长、城市化进程(包括逆城市化)、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。 （2）景气循环 即房地产市场繁荣 萧条 繁荣这样周而复始的运动过程。 影响房地产景气循环的主要因素有：就业与收入水平的变化、地区人口的增长和政府货币政策的变化等。 （3）季节波动 季节波动是指房地产业在一年之内活动的有规则的变化。 引起房地产业这种季节波动的因素有多种，市场需求方面，市场供给方面。 （4）随机波动(不规则波动) 房地产业的发展还可能受到各种不确定的外生因素的干扰和影响。 地震、洪水等自然灾害、战争、政治风波、流行病疫情(如SARS)等不可控因素，还包括某些不可预测的因素如科学技术的根本性变革等。 8.1.4房地产经济周期波动的特点 特点一：时滞效应 1.时滞效应的产生 决策的延迟、生产的延迟、房地产信息的不完全 2.时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析 P Q D1 S1 P0 Q0 P2 Q2 E O S0 D0 Q1 P1 P Q D0 S1 P1 Q0 E0 O S0 D1 P0 P2 Q2 Q1 特点二： 从经济周期的各个阶段的展开分析： 房地产的复苏稍晚于宏观经济的复苏 房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段 房地产经济率先出现停滞甚至衰退的迹象 宏观经济进入衰退后，房地产经济的下降更猛烈 产业紧缩后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段 8.2房地产经济周期波动原理 经济周期理论中的冲击传导学说 房地产周期波动的外部冲击机制 房地产周期波动的内部传导机制 房地产周期波动的冲击-传导模型 8.2.1经济周期理论的冲击传导学说 经济体系受到随机性的外部冲击之后，经由一定的内部传导机制而引发的经济周期。 冲击传导学说的代表人对此理论的分析： 庇古认为：初始动力的外部冲击，内部条件 克拉克认为：起源动力，系统响应 侧重内生因素分析代表：凯恩斯主义的经济周期理论 侧重外生因素分析代表：新古典宏观经济学，新古典主义 8.2.2房地产周期波动的外部冲击机制 外部冲击可以是随机性因素，也可能是周期性因素 经济周期外部冲击模型： 单一的外部干扰模型 复杂的外部干扰模型 假定房地产经济系统中的一个时间序列的经济变量Xt由两部分构成，系统内部分量和系统外部分量 Xt=p0+p1Xt-1+p2Xt-2+Ct 对房地产经济系统产生外部冲击的主要有： 实际供给冲击，实际需求冲击，政策性冲击，体制变动冲击，宏观经济发展模式的变迁，国际政治、经济冲击 以制度创新为例，说明外部冲击对房地产周期波动的作用过程 Y Y2 Y1 Y0 KL0 KL1 Y（K，L，E） Y（K，L，E0） KL P Y D0 S1 P3 Y0 Y2 O S0 P0 Y3 体制冲击导致地产总