知识点7建设项目用地规划选址方案的评析常考点.PDF

知识点7：建设项目用地规划选址方案的评析 （常考点） 评析重点（主要以选址条件分析为主，在项目立项阶段的规划选址过程 中使用） (1)需求分析：是否根据项目的特点全面分析了项目所需的区位条件、 环境条件、交通及市政支撑条件，以及服务半径、服务人口、安全距离 等特殊要求。 (2)供给分析：是否全面梳理满足项目需求的存量用地的供给条件，包 括地形地貌、水文地质、建设现状、土地权属、面积及形状等。 (3)方案比选：是否在需求和供给分析的基础上进行了必要的多方案比 选，包括各影响要素的权重分析、优缺点比较、实施管理难度比较等。 例题一：某市政设施的选址方案评析 下图为我国南方某市近郊的一块多边形用地，面积约80公顷，周边 为已建城市主、次干路。按照分区规划的要求，应将其规划为一个可容 纳4.0万人左右、分设为3个居住小区的居住区，并附设城市公共加油站 1处（用地面积为1200平方米）。 规划设计人员据此结合居住区配套公建的分布，小区公建分布和住 宅组团、绿地系统、道路系统等的综合布置进行研究，提出了下图所示 的居住区和小区主路的路网结构规划方案及城市公共加油站的选址。 该规划及选址方案的主要优缺点。 某市政设施的选址方案 答题要点： 优点：（1）居住区道路和小区主路的主要走向顺应了城市主导风向， 成为居住区良好的通风走廊。（2）小区主路沟通了3个小区，联系方便。 缺点：（1）ⅱ号小区的两条主路不宜直接向城市主干路开口，且两 个机动车道对外出口间距小于150m。（2）i、ⅲ号小区内的尽端式道路 不应规划为小区主路，且长度均超过120m。（3）城市公共加油站不宜沿 城市主干路布置。 例题二：某公共服务设施的选址方案评析 某大城市外围规划一处大型居住用地，并拟建城市主、次干路及地 铁线路服务于该地区（车站位置如下图所示）。规划居住区内的路网系 统相对独立，在交通性干道的北侧配套建设一个大型超市。 指出规划中道路交通及大型超市布局的不合理之处。 某市局部地段规划路网示意图 答题要点： （1）地铁线路不应设置在城市交通性干道下。 （2）规划的南北向次干路不应与交通性干道直接相连。 （3）小区的入口不应设置在交通性干道及主干路上。 （4）大型超市布局不合理：紧临交通性干道和主干路的立交口，与地 铁车站。结合不好。 知识点8：建设项目总平面图的评析 评析重点 （主要以建筑设计和场地设计方案为主，工作阶段一般是项目 报建与施工设计的前期） (1)平面布局：总平面布局是否满足设计条件所要求的建筑后退红线， （包括地下室位置）、日照间距、开敞空间（包括广场、步行通廊等）、 绿化配置等设计要求。 (2)交通组织：机动车出入口设置、室外人车流线组织是否合理。是否 预留消防疏散通道。配建停车位和公共停车位布置是否足够，位置是否 恰当。 (3)建筑设计：是否符合高度、体型、色彩和风格等控制要求。必要的 平面图、立面图和三维效果图是否规范齐全。 例题一：某地产开发企业项目总图评析 某北方城市的一家房地产开发企业，通过土地招标出让取得一块开 发建设用地。该用地位于传统民居形式建筑风貌保护区内。用地四周情 况如下：西侧为城市次干路，红线宽度30m，设5m 宽绿化带，用地界线 至绿线；南侧为城市支路，红线宽度15m．设5m 宽绿化带，用地界线至 绿线；北侧为3层砖混结构的中学教学楼，用地界线至围墙；东侧用地 界线至围墙。 总平面图、建筑南立面图 规划部门提出的规划条件及土地出让合同规定的土地利用要求如 下： （1）用地性质：办公用地 （2）可用地面积：2090m2 （3）容积率：不大于1.2 （4）建筑密度：不大于50% （5）绿地率：不小于20% （6）建筑限高：檐口高度不大于12m （7）建筑退线：低层、多层建筑退地界线不少于6m。 （8）日照要求：日照间距系数为1.8。 （9）建筑风格：与城市风貌保护区相协调。 试评析该方案是否满足设计条件要求，并指出其不合理之处。 答题要点： （1）建筑风格与所处的传统民居形式建筑风貌保护区的风格不协 调。 （2）地上部分建筑面积超出合同规定的容积率指标. （3）总高度(建筑高度12m+室内外高差0.9m)超过限高